第1篇 物業管理企業財務核算規范
物業管理財務部門的基本職責一般有以下幾個方面:
1、按照國家的有關法規,建立和健全內部各項財務管理制度。
2、制定年度財務預算,提供財務分析報告,協助領導搞好經營管理決策。
3、監督物業管理費的收繳和運用,抓好各種應收款項的收取工作,核算長期拖欠不清的款項,督促經辦人限期清理。
4、編制記賬憑證,及時記賬,及時編報各種會計報表,做到手續完備、內容真實、數字準確、賬目清楚。
5、按照合同的要求,做好工程費用的撥付、結算等工作。
6、嚴格執行財務審批制度,按規定的開支范圍和標準核報一切費用。
7、嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定,做好收費發票的購買、保管、使用及回收工作。
8、稅收的核算與申報。
9、銀行賬務往來的核對。
10、妥善管理會計賬冊檔案,接受財稅機關、主管部門和領導的檢查與監督。
物業管理的財務核算一般分成兩部分,一部分為賬務核算,另一部分為收費核算。
一、物業管理財務核算
物業公司的財務包括所管樓盤的物業管理財務核算及物業公司其他的經營的財務核算。為能清晰地反映所管樓盤及公司其他經營的情況,應該設置不同的賬套進行核算。這里主要介紹屬于物業管理的財務核算。
財政部1998年公布了《物業管理企業財務管理規定》,明確了物業管理財務管理包括代管理基金、成本和費用、營業收入及利潤。
代管理基金主要是維修基金,作為企業長期負債管理。
成本和費用的核算是物業管理企業主要的核算內容。企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出,計入營業成本。營業成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業,可不設間接費用,有關支出直接計入管理費用。
廣州市人民政府2001年第2號令發布的《廣州市物業管理辦法》對物業管理服務成本核算包括的項目明確如下:
1、物業管理區域內管理人員的工資、福利、辦公費。
2、公用設施設備運行維護費及場地日常小修維護費。
3、物業管理區域內公共秩序維護服務費。
4、園林綠地日常維護費,包括淋用水費。
5、環境衛生、除“四害”管理服務費。
6、用于物業管理的固定資產折舊費。
7、公用設施設備、部位及場地水電費。
8、建筑物公共設施保險費。
9、建筑物外觀經常性清洗刷新費。
10、物業管理合同規定的費用。
公用設施設備、部位的水電費可另外按實結算。
物業管理公司的酬金,應當按照物業管理服務成本核算的百分之十以內協商確定。“
主營業務收入是指企業從事物業管理活動中,為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入,包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。
企業利潤總額包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額以及補貼收入。
物業管理收入將在收費核算中詳細介紹。這里先介紹物業管理的支出。
物業管理的支出中屬成本部分大體分為工程項目、物業管理項目、保安項目等;屬管理費用部分主要為除上述部分之外的其他支出。
對物業管理中各種支出,審計、財務部門都必須加以審核,主要審核:
一、支出的項目有否預算;
二、如無預算有否專項審批;
三、屬合同的項目付款日期和金額是否與合同規定的時間、金額相符;
四、發票、收據是否合法;
五、發票、收據的抬頭有否錯誤;
六、發票上所蓋的發票專用章是否與應付單位名稱相符。
七、屬購買物品的驗收手續是否完全。
企業的財務部門不僅管錢,還要管物。所以對物資從申購、領用、保管、盤點到報廢都必須加以管理。
物業公司尚有發展商移交的設備設施需要加以維護保養,個別設備需要更換時,其款項由物業公司在所收取的管理費內支付,但其資
產卻不進入物業公司或其代管的物業的賬內。
二、物業管理收費核算
物業管理的收費主要為管理費及各種代收費用。各種代收費用包括公用水電費、自用電費、自用水費、自用煤氣費等。
新租售或新解約退場的業主或租戶的管理費及公用水電費的計算,其租售或退場時間往往不是整月的,就必須按天計算。由于月份有大有小,不同的月份每天的管理費、公用水電費就會有所不同,如按月份的天數計算,二月份一天的管理費或公用水電費會比每月有31天的月份多出11%。為使按天計算的管理費或公用水電費在不同的月份都能一致,應按下列公式計算:
月份管理費或公用水電費×12個月÷365天 = 日管理費或公用水電費
得出日管理費或公用水電費后再計算應收天數的管理費或公用水電費。
收費的程序一般是月前出單通知業主或租戶,月末根據收取各項費用的金額計算各種費用(包括代收費用)的欠收金額。所管物業的范圍較大時,每戶業主或租戶的收、欠金額不可能在賬面反映,就必須通過報表來反映,也即以表代賬。在此情況下,必須賬面的應收、實收、欠收的總數與報表的總數相一致。這就需要每月進行核對平衡。
對未按期交納管理費的業主或租戶可按廣州市人民政府2001年第2號令發布的《廣州市物業管理辦法》第五十六條的規定:“業主、使用人不按時繳交物業管理服務費的,物業管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金,合同另有約定的從其約定……”
上述的財務核算及收費核算,如所管的物業屬單一樓宇的(單一為辦公樓或住宅小區),收支都均不需要分攤。如所管理的物業并非單一辦公樓或住宅小區,而屬于綜合性的物業,在收支方面都必須按樓宇進行分攤和核算。各種收入進入各個樓宇;各種支出中屬專門為某一樓宇支付的款項進入該樓宇賬內,如屬綜合性的支出,應按規定的分攤比例進行分攤。一般按各樓宇的面積及所收取的管理費單價計算各樓宇的應分攤比例。
為考核各部門的工作,在各項支出中尚需按部門進行核算,可以采用部門實際支出的費用與預算對比的辦法進行考核。若當月實際與預算相差10%以上的,需由各部門檢查原因,加以說明。
三、物業管理相關報表
會計報表是反映會計主體在一定時期的財務狀況、經營成果和理財過程的書面文件。
1、會計報表的目的
(1)為投資者提供管理層履行受托責任狀況-物業管理企業資本的保值、增值信息。
(2)債權人提供物業管理企業償債能力的財務信息。
(3)為業主提供物業管理企業的管理服務效率及其履行物業管理服務合同狀況的信息。
2、會計報表的種類
國家規定的會計報表有:
資產負債表:反映企業在某一特定時日(我國一般為12月31日)財務狀況的會計報表;
損益表:反映企業在一定時期內(通常為一年)經營成果的報表;
現金流量表:以現金為基礎編制的反映企業財務狀況變動的報表。
資產負債表
(一)資產負責表的作用
1、向報表使用者提供企業某一日期資產的總額,表明企業所擁有或控制的經濟資源,以及這些經濟資源的分布和結構。
2、反映物業管理企業某一日期的債務總額以及結構,表明企業未來需要用多少資產或勞務清償債務。
3、反映企業某一日期所有者權益情況,表明管理者在企業資產中所占的份額,了解所有者權益的構成情況。
4、了解企業的支付能力、償債能力以及財務實力,并可預測企業的財務發展趨勢。
(二)資產負債表的結構
1、構成項目
(1) 資產
a、流動資產: 貨幣資金、短期投資、應收賬款、存貨
b、非流動資產:長期投資、固定資產、無形資產、其他資產
(2) 負債
a、流動負債:短期借款、應付工資、應付賬款、未交稅金
b、長期負債:長期借款、應付公司債券、其他長期負債
(3) 所有者權益:實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤
2、資產負債表的格式:采用帳戶式,會計恒等式“資產=負債+所有者權益”
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p; 損益表
損益表又稱利潤表或收益表,是一張動態會計報表。是反映物業管理企業在一定時期(月、季、年)內經營成果的報表。
(一) 損益表的作用
1、可反映企業一定時期內利潤(或虧損)的實現情況,以便了解企業的獲利能力。
2、可分析企業利潤增減變化的原因,評價企業的經營業績,有助于管理層作出正確的決策。
3、可考核企業利潤計劃的執行結果,挖掘潛力,改善經營,以利不斷提高經濟效益。
(二) 損益表的結構
1、損益表的構成
(1) 收入
(2) 成本費用
(3) 利潤
2、損益表的主要內容
(4) 經營利潤=經營收入-經營成本-營業費用-經營稅金及附加
(5) 營業利潤=經營利潤+其他業務利潤-存貨跌價損失-管理費用-財務費用
(6) 利潤總額=營業利潤+投資收益+補貼收入+營業外收入-營業外支出
(7) 凈利潤=利潤總額-所得稅
現金流量表
(一)現金流量表的作用
1、反映企業現金流動的全貌
2、為預測企業未來財務狀況提供了更加合理的基礎
3、彌補了資產負債表和損益表的不足
(二)現金流量表的結構
1、現金的界定
現金是指企業的現金及現金等價物。
2、現金流量表的構成項目
(1) 經營活動產生的現金流量
(2) 投資活動產生的現金流量
(3) 籌資活動產生的現金流量
企業內部根據不同的需要可以設置各種不同的報表,如收費方面在月前出單時,編制收費報表;月份終了編制管理費及各種其他收費的應收實收欠收報表;為滿足催交需要編制賬齡分析表等;賬務方面有各種收支預算與實際對比表等。
通過內部的各種報表所提供的財務信息。能對一定期間的經濟活動及其結果進行比較,依據一定的原則,對企業財務狀況進行科學的評價,找出存在的問題及原因,以便采取措施,挖掘內部潛力,提高經營管理的水平和效益。
會計報表的編制要求
(1) 一致性
(2) 相關性
(3) 可靠性
(4) 全面性
第2篇 物業管理公司管理體系規范
物業管理公司的管理體系
1 總則
1.1 管理公司物業服務管理體系的建立、實施和改進是為了不斷增強顧客滿意,提升zz地產品牌。
1.2 物業服務管理體系的策劃和建立必須與集團公司確立的核心理念保持一致,并以書面文件系統地加以規定和闡述。
1.3 管理公司物業管理部負責物業服務管理體系的總體策劃,建立管理公司層面的物業管理制度,形成本手冊及其支持文件。
1.4 本手冊及其支持文件著重于界定管理公司、項目所在公司、物業分公司在物業服務管理體系中的職能和角色,并對管理公司物業管理部具體負責操作的業務活動,以及各物業分公司提供物業服務的統一規范要求做出規定。
1.5 各物業分公司必須在本手冊及其支持文件的基礎上,結合本公司的實際情況進一步細化,形成本公司系統的物業服務操作文件。
2 管理體系建立和實施的基本原則
2.1 物業管理體系的建立和實施必須始終堅持兩個導向:對外的顧客導向和對內的業務流程導向。
2.2 顧客導向的原則要求我們應以增強顧客滿意、贏得顧客忠誠為目的,確保顧客需求和期望得到識別、確定和滿足,并努力超越顧客的期望。各項目物業公司在建立和實施管理體系時,應避免單純強調內部的規范操作和風險控制,而忽視了顧客的需要和期望。
2.3 業務流程導向的原則要求我們在規范和提升內部管理的過程中應充分關注業務流程(過程),以業務流程為核心,在識別、分析和確定業務流程的基礎上,合理劃分權責、明確工作方法和所需資源,確保業務流程的有效性和效率。
3 管理體系建立和實施過程
3.1 管理公司物業服務體系建立和運行的總體模式為:
a)方案管理
識別、評審、確定顧客需求和期望,并系統地進行物業服務策劃,明確服務目標和內部過程運作要求;
b)目標管理
根據物業管理方案,全面建立目標管理責任制,明確各級管理者的努力方向和工作責任;
c)計劃管理
通過系統的業務工作計劃將目標的實現過程予以具體化,連續監控目標實現過程,從而確保物業服務運作滿足預期的策劃(方案)的要求。
3.2 各物業分公司在遵循上述總體模式的基礎上,對內部管理體系的策劃和建立應進一步應用以下思路和要求:
1)識別物業服務體系所需要的全部過程;
2)確定這些過程的順序和相互作用,并合理的安排過程的順序;
3)確定這些過程運作和控制所需的準則和方法,并形成必要的文件;
4)確保可以獲得必要的資源和信息,以支持這些過程的有效運作和監控。
5)測量、監控和分析這些過程;
6)采取必要措施,保證取得預期成果,并持續改進。
4 管理體系對物業分公司總經理的要求
4.1 各物業分公司總經理是本公司建立和實施管理體系的第一責任人,必須確保在本公司范圍內建立和實施管理體系,并持續改進其有效性。為此,各物業分公司總經理必須做到:
1)采取適宜的措施,如培訓、會議、宣傳欄、簡報、個別溝通等,向下屬各級員工傳達集團公司服務理念、管理公司物業服務方針和目標;
2)將管理目標落實到各責任崗位,并為各崗位人員實現其目標提供必需資源;
3)持續關注物業服務績效,并在本公司范圍建立正式途徑進行溝通和交流;
4)確保集團公司和管理公司各項管理制度在本公司的切實執行;
5)確保本公司物業服務活動符合相關的法律法規的規定;
6)定期開展物業服務監督檢查、體系內部審核和管理評審,并持續改進服務和管理體系。
4.2 各物業分公司總經理應指定一名副總或總助擔任本公司管理者代表,或由自己直接擔任此角色,管理者代表可以是兼職,但必須承擔本公司管理體系建立、實施和保持的領導責任。
5 物業分公司體系文件
5.1 物業分公司應根據管理公司《物業管理制度》的要求,系統地建立本公司的體系文件,借鑒iso9000體系文件的慣例做法,物業分公司體系文件可分為三個層次:管理手冊(質量手冊、環境及職業安全手冊等)、程序文件和作業指導書。物業分公司制訂的所有體系文件均不得違反管理公司的制度規定。
5.2 物業分公司的管理手冊是各地物業分公司根據本手冊及其支持文件的規定,結合本公司具體情況制訂,陳述在本公司如何延伸、細化和執行管理公司的規定要求。
5.3 物業分公司的程序文件、工作指引和表格,應結合本手冊的規定和實際需要制訂。
5.4 在符合本手冊規定的前提下,各物業分公司自行制訂的質量(環境、職業健康)手冊、程序文件、涉及人力資源及經濟權限的作業指導書必須在發布實施前報管理公司物業管理部審批,其它作業指導書及表單的制作和修改由物業分公司總經理批準即可使用。
第3篇 z物業客戶服務部人員語言管理規范
1、問候語:您好、早、早上好、下午好、路上辛苦了、您來了;
2、歡迎語:歡迎您來我們住宅小區、歡迎您入住小區、歡迎光臨;
3、祝福語:恭喜、祝您節日愉快、祝您圣誕快樂、祝您新年快樂、祝您生日快樂、祝您新婚快樂、祝您新春快樂、恭喜發財;
4、告別語:再見、晚安、明天見、祝您一路平安、歡迎您下次再來;
5、道歉語:對不起、請原諒、打擾您了、失禮了;
6、道謝語:謝謝、非常感謝;
7、應答語:是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒關系、這是我應該做了;
8、征詢語:請問您有什么事我能為您做什么嗎需要我幫您做什么嗎您有別的事嗎
9、請求語:請你協助我們……、請您……好嗎
10、商量語:……您看這樣好不好
11、解釋語:很抱歉,這種情況,公司的規定是這樣的;
12、基本禮貌用語10字:您好、請、謝謝、對不起、再見。
第4篇 商場物業管理公司人員安全規范
商場物業管理公司的人員安全
--新員工必須經過公司的安全教育或培訓,特殊工種要經過主管部門的專業安全教育或培訓。持證上崗,上崗時應根據國家相關法規,穿戴勞動保護用具。
--員工應自覺接受安全教育,增強安全意識,遵守安全操作規程,嚴禁違章作業。積極參加應急演練,熟悉本商場的報警電話、疏散通道及安全出入口位置,應掌握消防器材的使用方法。
--所有員工必須保證自已及同事的安全,應隨時留意自已所在的工作區域,有義務對任何可能引起危險的操作和事件提出警告。發現有不安全的設備或措施足以導致意外傷害,應立即報告部門主管或區域集團相關部門。
--注意做好防火、防盜、防破壞、防自然災害的“四防”工作,如發現事故苗頭,必須立即查找原因并及時報告相關部門,切實消除隱患,確保商場及顧客人身財產安全。
--每名員工必須做到消防工作“四懂”“四會”
--“四懂”指懂火災的危險性,懂預防火災的措施,懂撲救火災的方法,懂火災逃生方法。
--“四會”指會報火警,會使用消防器材,會撲救初期火災,會組織疏散逃生。
--電焊(氣割)工,必須持有效證件上崗。在施工現場作業,必須先辦理動火證,并設有監護人員和防火措施后,方可作業。
第5篇 物業管理崗位規范四字歌
物業管理崗位規范(四字歌)
1 管理員:敬業愛崗 熟悉業務 善于協調 管理有序
2 接待員:熱情主動 登記準確 處理及時 件件落實
3 維修員:約時不誤 便民利民 工完料清 住房簽收
4電梯工: 堅守崗位 操作規范 電梯廂整潔 報修及時
5 保安員:舉止文明 熟悉環境 維護秩序 防范到位
6 保潔員: 按時保潔 日清垃圾 定期滅害 環境整潔
第6篇 物業管理質量目標措施規范
目標
嚴格執行《廈門市住宅區物業管理條例》和相關的法律、法規,履行大廈物業管理委托合同;貫徹iso9002質量體系標準,進行規范化、專業化管理;營造一個安全、舒適、整潔的工作、生活環境;確保物業保值、增值。
承諾
1、根據委托管理事項和國家、省、市物業管理分項考核標準,在“**小區”物業達到硬件指標后,所有建筑物及配套設施正常使用,三年內達到市級物業管理優秀小區的標準并力爭通過驗收。
2、各類分項指標達到相應的標準,房屋及公共設施完好率95%以上,發電機發電率和消防水泵供水率達100%;住宅區臨修、急修及時率達95%以上;違章處理率100%;管理人員專業培訓合格率100%。
實現目標的保證措施
一、管理模式
設立***管理處,實行管理處主任負責制,直接對公司及鷺江新城的廣大業主(使用人)負責。管理處主任將選派精通物業管理、具有高層管理經驗的人員擔任,管理處的每項工作由管理、工程、財務、保安等人員負責實施。其日常管理工作:
1、對住宅區配套的機電設備、供水、供電系統、公用設施等應經常地、定期地進行保養,讓其維持良好的運行狀態,延長設備的使用壽命。
2、搞好環境的清潔、綠化,為業主和住戶創造良好、舒適的工作、生活環境。
3、安全保衛:給廣大業主有一種安全感,切實做好安全保衛工作,將不安全因素消滅在萌芽狀態,讓業主和使用人無后顧之憂,確保人們的生命財產安全。
4、消防工作:根據高層大廈住宅區的特點,在實施物業管理中,應高度重視消防工作,一定要保證消防設備處于良好待用狀態;在做好消防安全宣傳的同時,提高業主和使用人防火和自救意識,培訓一支業余消防員隊伍,一遇火情可立刻做出反應。
5、日常維修:重視機電設備和設施的維護與維修,及時處理各類設備故障和急修工程,對于住戶報修,管理員或維修工做好報修記錄、確認工作,并及時進行處理,方便廣大業主。
6、征收各類費用、保管使用維修基金。定期收取管理費、編制預算、收支帳目、控制成本,并定期公布,以便業主監督。
7、協調各方面社會關系。與業主委員會和轄區居委會、派出所及相關部門保持密切聯系,加強溝通,搞好協調,及時有效為業主提供優質服務,解決實際問題,提高物業綜合管理水平。
8、努力營造物業內部的新型人際關系。根據社區的特點,通過開展聯誼、文娛等活動,讓業主和用戶有交流的機會,加深理解,減少糾紛和爭執的發生。
二、實施規范化的物業管理
(一)秩序管理
地下室(包括停車場)24小時值班管理。住宅區值班員(保安)對來訪人員、物品的進出進行控制登記,為業主(使用人)及時分發郵件、報刊、雜志等;值班員(保安)工作規范、儀容端莊、文明執勤、禮貌待人、作風嚴謹、遵紀守法、嚴格履行職責。
(二)房屋公共設施、共用部分、配套設備的管理
設施、設備的管理除建立設施、設備資料檔案、維修、更新臺帳外,對設施、設備影響正常運行存在的故障,需維修的,經業主委員會審批后及時組織維修,確保設備、設施的正常運轉;對高低壓、變配電房、電梯機房、生活水泵、消防水泵、地下及屋面的水池、水箱根據iso9002質量體系標準,進行專業化規范化管理。
1、機房門口醒目位置應懸掛機房名稱并張貼相應的告示牌。
2、各系統的設備必須在顯眼位置張貼有統一規格的標識,在相應的設備、管道閥門和主要電器開關上掛貼表明用途和狀況的告示牌。
3、各機房的工作人員(值班員)必須按要求如實認真填寫各種登記表格、主要設備的參數記錄、設備、機組、保養、養護、維修及出現故障的情況記錄,所有記錄必須齊全,工作記錄應清晰明了。
(三)房屋的維護及維修服務
按相關法規分清維修責任,對房屋公共部分的維修,使用維修基金并建檔,對室內維修實施低價快捷的有償服務。對于住戶報修,管理員或維修工需做好報修記錄,并在短時間內須確認并及時進行處理。
(四)環境衛生綠化管理
對***小區的公共場所、道路、綠化帶、公共樓梯、扶欄走道等部位保持清潔,樓梯扶欄隔天擦抹一次,樓道隔天掃一次,每周拖洗一次;對生活垃圾做到日產日清;對周圍的綠化進行澆水、修剪、補苗、滅蟲等養護工作,以使苗木生長旺盛、造型美觀,合理安排“四害”消殺計劃,并照計劃進行。
(五)財務管理
房屋公共維修及公共設施兩個基金的
管理與使用、編制預算、控制支出、定期公布房屋公共設施兩個基金的使用情況、代理收繳有關費用;建立健全大廈管理檔案;對業主所關心的水電費的收取做到公攤合理,并及時公布收支帳目。
(六)停車場管理
對地下室停車場實行24小時值班,車輛進出進行登記,保證車輛停放有序,安全進出;對發現有損壞或其他異常狀況的車輛及時要求車主在規定的表格登記并簽字認可,分清責任,避免引起不必要的糾紛;及時提醒客人關鎖好門窗,帶走貴重物品。
(七)支持、配合業主委員會開展工作
支持、配合業主委員會開展工作是實施物業管理的根本保證,并依據《廈門市住宅區物業管理條例》,建立健全的業主公約及本住宅區的業主(使用人)的行為規范。
(八)安全保安管理
保安人員負責做好“防火、防盜、防爆、防破壞”的四防工作,維護鷺江新城范圍內的治安秩序,嚴格治安管理,加強同派出所的聯系,做好來訪人員的登記工作,全天24小時巡查,嚴格消防管理,落實消防責任制,及時消除火險隱患。
(九)生活用水、高壓水泵、水池、水箱的管理
第7篇 辦公住宅樓項目物業管理措施規范
辦公和住宅樓項目物業管理六項措施
措施一:派遣精銳骨干,組建管理團隊
1、精銳骨干。實踐證明,委派項目經理和管理骨干的綜合素質是項目管理成功的關鍵本物業管理公司高度重視廣州**研究所辦公和住宅樓項目,擬在物業交接期間委派多名管理、技術骨干深入現場,全力配合,掌握基本情況。在正式接管后,公司全面負責項目策劃,根據管理處主任目標責任制具體組織實施。另有質量控制、工程技術、財務管理等專業人員級成富有效率的管理團隊。
2、核心競爭力。本物業管理公司承接小區項目的核心競爭力就體現在管理團隊上。敬業、服務、創新的企業精神;業主滿意為最高服務原則的經營理念;創建中國物業管理行業名牌企業的發展目標。正是這套企業文化體系,形成了管理團隊共同的價值觀、信念追求和行為準則,這批進取型的業務骨干善于運用最新科技,經驗豐富、熱愛物業管理工作,是做好項目物業管理工作的根本保證。
措施二:樹立中高檔次、人性化的整體形象
本物業管理公司從小區角度分析,確定了小區中高檔次、人性化的整體形象定位。如何樹立和維護這種整體形象,從物業管理工作方面,我們不僅要在觀念上高度重視,組織環節上明確安排,還要著重做好以下四方面的工作:
1、對小區主體建筑的管理。從樓內到樓外,從天臺到地下,確保樓宇完好率達到98%;杜絕亂張帖、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規范行為;車輛疏導和停放有序;小區泛光照明和公共照明系統無故障。
2、設備管理形象規范。建立設備標識系統,完善機電設備檔案,所有設備無油污、無銹跡、無帶故障運行,各項設備有責任人。
3、突出環境工程管理。首先,在原有綠化廣場基礎上,增加小區立體綠化和樓內盆栽植物布置,使小區本體綠化與廣場綠化融合為一體,形成花園式居住環境;其次,整合區域環境形象,統一規劃區域內環境管理方案,包括中英文環境導示和多媒體信息系統。編制專用環境手冊,加強區域環保意識的宣傳、灌輸,啟發區域成員對愛護環境的自律意識;再次,實施區域噪音、水質、空氣監測和管制,樓宇清潔無盲區、死角,實施垃圾分類處理并加強排污系統環保措施。
4、管理人員形象。所有管理服務人員嚴格執物業管理公司員工行為規范,全面貫徹iso9002質保體系,并根據實際情況采用隱性化服務概念,即在優質服務前提下,最大限度地減少對小區業主(住戶)的影響。需要提供物業管理服務時,有關人員迅速到位,無需求時,管理服務人員盡量不出現在公共區域。
措施三:提高樓宇設備運行管理保障能力
1、在前期交接期間,本物業管理公司將委派最優秀的機電工程技術人員,參與交接驗收,除熟悉各類設備情況外,重點幫助業主把好驗收關。
2、本物業管理公司進駐一個月內,完成機電設備檔案,安排富有操作性的樓宇設備管理方
案,確保水電供應、消防等正常運行。
措施四:引入iso9000及iso14000環境質量保證體系
iso9000質保體系是保證物業管理質量不可缺少的大綱。該體系引入小區項目后,結合項目特點,確立適合的質量目標。我們高度重視各業主(租戶)的意見和建議,通過意見征詢,改善服務質量。在管理處員工培訓過程中,要增強質保體系實操能力,使廣大員工熟悉體系內容,增強質量意識和規范意識,使質保體系正常運作,并力爭在接管半年內,全面導入iso9000質保體系。本物業管理公司還將廣州**研究所辦公和住宅樓物業管理中積極引進iso14000環境控制體系。
措施五:有效的成本控制
物業管理是微利行業,主要靠內部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。相信:專業的物業公司重要特征之一就是物業管理預算及執行能力,成本控制是評價物業管理項目成功與否的重要指標。
如何充分利用這有限的管理費用提供更全面的物業管理服務是重要且實際的問題,我們物業管理公司的做法是:
1、采用模擬成本倒算原則,制定切實可行的物業管理年度預算案。
2、執行預算過程中實行成本否決制,即預算案中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當授權、數據評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。
3、劃小核算單位,費用控制上采用'內部購糧本',保證資金正常運作并保持物業管理發展后勁。
4、通過節能降耗措施,降低物業能源費用,減少行政支出。
本物業管理公司掌握了中高檔小區財務收支各項細節,特別是對費用支出各項常規比例以及如何控制各項管理成本富有經驗。接管小區后,我們將發揮成本控制優勢,體現專業管理的效果。
措施六:注重業主導向,倡導服務創新
1、服務創新概念。由于物業管理行業的快速發展,業主導向正在逐步取代市場導向的觀念,影響行業發展的因素不僅在于當前市場,更在于業主對物業管理服務潛在和未來的需求。小區對物業管理服務的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量。現代物業已不僅僅滿足于管理服務人員隨叫隨到、愛崗敬業,而且還要求服務上品位、重科學、講環保、有文化內涵和新穎感。因此,物業管理服務需要一種超乎規范和程序之上的變革和創造。物業管理服務工作有其特殊性,程序、制度不可能約束管理中每個細節,管理人員需要借助行為科學、心理學、統籌學等知識,創造性地完成服務工作。
2、服務創新措施。本物業管理公司在策劃小區物業管理方案中,特別倡導服務創新。對整體形象的定位和工作重點分析本物業管理公司[經營型]物業管理模式的應用、隱性化服務、綜合配套服務、管理處體制的變革、業主服務中心的設立以及貫穿環保教育、提倡健康概念、引導節能降耗、提供信息服務、融合區域文化等,都是服務創新的具體體現,創造性服務是一項永無止境的工作。
第8篇 物業管理崗位人員編制標準規范
深圳物業管理各崗位人員編制標準
說明:由于各小區收費標準、服務標準不徑相同,所以本資料僅僅作為參考之用,需要與項目經營相集合進行考慮。
一.公共事務人員勞動定額
1.15萬平方米以下住戶服務中心配設管理員3人。
2.15萬平方米以下不高樓宇巡查組,只設住戶服務中心;15萬平方米以上設置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米,增設1人。住戶服務中心管理員每增加10萬平方米,增設1人。
3.干部配置:15萬平方米以下設置主管1人,不設班(組)長;15萬平方米以上,設置主管1人(可由管理處副經理兼),住戶服務中心班長1人,巡樓班(組)長1人。
二.保安人員勞動定額
1.固定崗保安員每人當值時可監護面積為3000-3500平方米。
2.全封閉小區每入口需設置3個(三班倒)。
3.巡邏保安員每組(兩人一組)可監護面積為5萬平方米左右。
4.封閉停車場每出::入口處應設置3人。
5.30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 --4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部,平均按每5-8萬平方米配置組長1人。
6.智能化小區(大廈)已設置治安、消防監控系統時,可適當養活保安人數,但每個消防、保安監控中心應至少配置屏幕監控保安員3人。 7 保安人員綜合勞動定額:每2000-2500平方米配置1人。
三.機電維修人員勞動定額
1.每個高壓配電房值班電工3人。
2. 水工每10萬平方米配置1人。
3.中央空調每10萬平方配置1人。
4.電梯工每10部電梯配置1人。
5.維修電工每10萬平方米配置3人。
6.綜合維修工每10萬平方米配置2人。
7.干部配置標準:
*30萬平方米以下,配置主管1人,不設班組長;
*30-80萬平方米以上,配置主管1人,運行班(組)長1人,維修班長(組長)1人。
*80萬平方米以上,可考慮配置主管1人,運行班(組)長1人,機電維修班(組) 1人,綜合維修班(組)長1人。
8 .綜合勞動人數定額:每10萬平方米10-12人。
四.清潔人員勞動定額
1.梯級清掃:14層/小時/人。
2.地面清掃:300平方米/小時/人。
3.拖樓梯:13層/小時/人。
4.擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線:12層/小時/人。
5.洗地毯:360平方米/小時/人.
6.刮玻璃:4平方米/分鐘/人.
7.清潔電梯轎箱(抹鋼油):1個/10分鐘.
8.8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人;9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人.
9.干部配置標準:10萬平方米以下,配置主管1人,不設班組長;20-50萬平方米,配置主管1人,技術員1人,班(組)長2人;50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設班(組)長1人
9.保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米,配置1人..
五.園林綠化部人員勞動定額1 綠籬及灌木修剪
(1)墻狀綠籬:人工20米/小時;機剪:50米/小時;
(2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時;機剪:50平方米/小時;
(3)球形:直徑1米球形,4棵/小時,直徑大于1米的適當降低平均數;
2.大樹修剪:
(1)冠徑15米以上,需三個配合.1棵/8小時3人,平均0.05棵/人.小時
(2)冠徑10-15米,需三個配合.3棵/8小時3人,平均0.125棵/人.小時;
(3)冠徑5-10米,需二個配合.12棵/8小時2人,平均0.75棵/人.小時;
(4)冠徑5米以下,高3米以下,單人操作,平均2-5棵/人.小時;
3.剪草
(1)特級、一級草坪:360平方米/人、小時;
(2)二級草坪:280平方米/人、小時;
(3)三級草坪:用汽墊機剪180平方米/小時;割灌機剪60平方米/小時;
(4)四級草坪:用割灌機剪,40平方米/小時。
4.施肥
(1)粒肥:撒施,550平方米/小時;點施灌木,240棵/小時;點施盆花,900盆/小時;點施小喬木(環施),50棵/小時;
(2)液肥:機施兩個配合,平均250平方米/人、小時;手噴,室內大盆植物15棵/小時;室外大棵植物24棵/小時;手淋,200棵/人、小時;
5.噴藥:機噴,
平均350平方米/人、小時;壺噴,室內大植物15棵/小時;室外中小植物25棵/小時;小型盆栽壺噴200棵/小時。
6.淋水:自動噴淋平均8000平方米/人、小時,人工淋平均2000平方米/人、小時。
7.花苗上盆:時花平均250盆/人、::小時,苗木平均200盆/小時。
8.花木出圃質量修整:時花平均500盆/人、小時,小盆觀葉植物150盆/人、小時;大型觀葉植物平均10盆/小時。
9.盆景
(1)修剪:小盆平均10盆/小時,中盆平均5盆/小時,大盆平均2盆/小時;
(2)換泥轉盆:小盆平均8盆/人小時,中盆平均2盆/小時,大盆需兩個人以上配合,平均1盆/人小時。
10.插花
(1)一般插花:
*盆花。小盆8分鐘,中盆20分鐘,大盆35分鐘。
*花束。小束15分鐘,中束25分鐘,大束35分鐘。
*花籃。小籃10分鐘,中籃15分鐘,大籃25分鐘。
(2)創意插花:
*盆花,小盆20分鐘,中盆40分鐘,大盆90分鐘。
*花束,小束25分鐘,中不40分鐘,大束60分鐘。
*花籃。小籃20分鐘,中籃40分鐘,大籃80分鐘。
11.機械檢修:正常的周期性檢修每月2天/人,突發性檢修按機械故障的修理難度而定。
12.殘花清理:.報廢殘花的清理平均400盆/人小時;可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。
13.雜物清除:人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等;化學除草坪平均每小時700平方米/人。
14. 按綠地面積計:每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人,每5畝花木生產地需工人4人。
15.建筑內綠化管理:按每20000平方米建筑用地面積(或每200戶業主)配1名綠化工。
16.干部配置標準:30萬平方米以下,設主管1人,園藝師2人,不設班(組)長;30萬平方米以上,設主管1人,班組長2人,園藝師每10萬平方米配置1人;如有花木基地時,可增設花木基地主管1人。
17.園林綠化部人員綜合勞動定額:每10萬平方米3-4人,花木基地工人每5畝配置4人
第9篇 山莊物業安全管理部員工職業道德規范
山莊安全管理部員工職業道德規范
1.0熱愛本職工作,忠于職守
安管員擔負著協助公安機關維護社會治安秩序,保障業主/物業使用人生命和財產安全的責任。因此,安管員必須樹立起主人翁的責任感和自豪感,把搞好本職工作與實現社會安定的大目標聯系起來,以高度的敬業精神,滿腔熱情地投入工作,認真履行職責,兢兢業業,任勞任怨,出色地完成安全管理工作任務。
2.0遵紀守法,勇于護法
安管員必須模范地學法、守法、用法、護法,確保業主/物業使用人的安全,通過提供優質的安全服務,贏得業主/物業使用人的信任和社會認可。
3.0不計得失,勇于奉獻
安管員是公司和業主/物業使用人正當利益的忠誠衛士,在任何時候、任何情況下,都應當將公司和業主/物業使用人的正當利益擺在第一位,勇于維護公司利益和業主/物業使用人的生命財產安全。
4.0文明執勤,禮貌待人
全心全意為人民服務,是社會主義職業道德的核心。文明執勤、禮貌待人是安管人員精神風貌的具體體現,也是貫徹'業主至上、服務第一'的企業宗旨的基本要求。
5.0廉潔奉公,不謀私利
安全服務與業主/物業使用人的生活有著廣泛的聯系。有些人為謀取私利,會通過各種途徑對安管員進行收買拉攏,為其實施違章違法行為打開方便之門。因此,安管員必須廉潔自律,堅持原則,照章辦事,不以工作之便索取或收受服務對象的禮品禮金,不給違法違紀分子以任何可乘之機。
第10篇 花都小區物業管理總體設想規范
水木花都小區物業管理的總體設想
(1)、針對[**水木花都]物業集排屋、公寓為一體,多元化業態之間物業管理的策劃
**水木花都是浙西北地區最大的樓盤。東區和西區有城市道路分割兩個大組團。根據金都物業十年來對多層公寓,別墅,排屋,小高層公寓的管理經驗。**水木花都在實施管理的過程中,在確保服務標準,服務規范統一的情況下。把小區分成3-4個組團實施管理,物業公司下設3-4個客戶服務部,客戶服務經理為本組團管理的主要責任人,對本組團所有服務項目責任到人負責監督,落實管理,服務到位。
這樣操作的優點:a.縮小物業公司的服務半徑,確保物業公司服務過程中的時效性。b.最大限度方便業主,為業主節約時間
c.對客戶來訪人員有效分流,方便物業公司操作。
'多元化管理服務
物業公司將為廣大業主提供傳真、復印、打字、代訂購報紙雜志等代辦服務;和其他有償服務,如房屋設計裝飾、室內維修、清潔服務等,為業主提供便利的同時,亦可增加管理收益。
(2)針對[**水木花都]治安管理的策劃:
保安服務在整個水木花都物業管理中,占著舉足輕重的作用,它是業主安居樂業的保證。小區面積大,戶數多,又是多種物業的復合型小區。水木花都保安部平時應與當地派出所保持密切聯系,協助公安維護小區公共安全秩序。水木花都的治安防范堅持人防,物防,技防結合的基礎上,在平時做好宣傳,充分發動群眾,增強自我安全防范意識,和業主一起做好群防,群治工作。我們通過教育和培訓,讓每個員工都樹立'優質的服務離不開安全'的意識。嚴格貫徹實施公司iso9001質量文件。實行封閉式,全天候,全方位保安服務。為業主創造一個文明,安全和諧的生活環境。落實公司'全程關懷,全程服務'的服務理念。
a.建立一支合理,準軍事化的正規保安隊伍。嚴格把好保安的入職關,確保保安員的高素質,認真落實崗前培訓,經考試合格后方可上崗,并且有計劃的實施崗位培訓,不斷提高服務意識和服務質量。做到紀律嚴明,作風優良,服從管理,發揚金都物業的優良傳統,塑造'金都衛士'良好的社會形象。
b.治安管理中,保安人員須時刻保持良好的儀容儀表,對來人來車詢問時必須敬禮示意。訪客須通過監控中心聯系業主確認,門崗登記后放行。施工人員須憑有效證件辦理小區臨時出入證。對進出小區的物品一律憑物業公司的物品放行單,嚴格檢查核實后放行。保安人員操作時做到三個一致,查驗進出人員和證件一致,查驗出門物品和放行單物品清單一致,對待業主和外來人員的態度一致。
c.充分利用智能化系統配置,設置完善的電子巡更點,使人防、物防、技防做到有機結合,巡邏人員按要求打點巡邏,對在小區的陌生人必要時進行詢問,在巡查過程中確實用眼、耳、口、鼻、手去收集各種信息。去發現問題,查明原因,解決問題。
(3)、針對[**水木花都]小高層、高層消防管理的策劃:
a、消防是重點,公寓對消防安全設施的配置到位,本司將成立'消防領導小組',著重在消防系統定期保養維護及測試、規章制度及緊急措施,做出適當的安排。
b、對各項圖紙及使用操作說明作系統的分析并妥善保存,本公司對其裝置的安裝分布進行評估。
c、對監控員的業務知識、各級員工的防火知識培訓,同時做好防火宣傳教育工作。組織員工內部消防演習,每年公開進行一次消防演習。
d、制定相應各種情況下的緊急措施及工作指引,在《業主手冊》中作詳細說明,盡量減低意外造成的損失。
f、在重要設備房中配置一定數量的消防器材,并定期檢查,預防為主。
作為現代化智能型小區,消防系統的可靠性至關重要,物業公司將著重在系統定期保養維護及測試、規章制度及緊急措施,做出適當的安排,例如:
'對各項圖紙及使用操作說明作系統的分析并妥善保存。
'加強對監控員、各級員工的防火知識、業務知識培訓,同時做好業主的防火安全宣傳工作。
'定期對消防器材設備及消防通道、標識、防火門進行檢查,確保設施、設備完好,通道通暢,標記清晰、明顯。
(4)、針對[**水木花都]其機電設備管理與維護的策劃:
a、 制定完善的維修保養計劃,對[**水木花都]所有設備均做出定期檢查,將一切有關項目列成表格,以便執行檢查及保養項目。力求使機電系統發揮最大功效。
b、物業公司優秀專業人員的管理保證高標準的設施設備運作良好,是小區正常運作的保障;制定24小時的工程人員當值安排,務求于最短時間能處理突發情況,如漏水、停電、電梯故障等,降低對業主所造成不便。
(5)、針對[**水木花都]客戶接待的策劃:
客戶接待嚴格按照總公司的接待服務規范操作。水木花都根據分組團管理總體指導思想,客戶的來訪、來電、報修及其他有償服務需求。由各服務部接待落實,客戶服務部經理及時組織協調相關部門、責任人實施服務。并跟蹤監督處理過程,對不符合服務規范和服務不到位的,責令責任人即時改正,提出整改措施,落實到位并做好即時記錄,事后做好對業主的回訪工作,整理記錄存檔。
(6)、為[**水木花都]公寓提供個性化星級服務的策劃:
a、物業公司將根據[**水木花都]業主的層次,為業主們度身定制一套服務模式,為能達到標準,我們憑借對住宅物業管理多年來所積累的經驗,制定各項規范的服務流程及準則,并通過有效的培訓提高服務水平及素質,使住戶享受舒適、自然、周到、熱情的服務。
b、服務個性多樣化,包括室內清潔、綠化,客戶熱線,代洗燙衣物服務,代訂報刊雜志,24小時醫療急救服務,24小時緊急援助服務,代辦保險,代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務,失物招領等內容。
(7)智能化維護的策劃
長興**房地產開發有限公司在開發建設中,智能化設置做得比較到位,物業公司如何使其發揮最大功能,延長使用壽命,后期的維護就相當重要。
a、通過前期介入提出合理化建議使智能化的設計方案具有一定的先進性、合理性、實用性、可擴展性。并且提前配備智能化維護人員,與前期施工一并跟進,對智能化設施設備熟悉掌握,利于今后管理當中的維修養護。
b.根據金都物業多年的管理驗,對周界防越報警系統,電子巡更系統,車控系統,電子監控攝像、錄像等設施設備。制定嚴密的日巡視,周、月、季度、年度檢查維護制度。專人落實檢查維護,發現問題及時解決。
c.制定智能系統誤報的有效防范措施。
(8)為地下車庫提供服務的策劃
地下車庫的公共設施的維護保養劃歸物業公司。所以物業公司著重考慮如何延長公共設施壽命和節約費用,同時地下車庫由于建筑死角較多,如何加強
安全防范是管理的重點。
為保持本小區良好秩序,確保車輛安全,為業主提供車輛停放管理服務,特制定本規定:
1、凡購買地下車位的業主一律將車輛停放在自己的地下車位上,車位不得挪作它用。
2、對地下車位停車實行登記,凡已購買地下車位的業主須在物業服務中心登記車牌并領取進入小區的'長期卡'憑卡進入,停車入庫。
3、已購地下車位的業主按物價規定每月向物業服務中心交納地下車庫管理服務費。管理服務費包括車庫照明、通風保潔、廢污水清理排放、消防設施設備、監控設施設備運行成本、維護等。
4、車輛進出停車場地應一看、二慢、三通過,必須服從保安員的指揮。
5、地下車位車輛停放時必須注意前后左右車輛的安全,在規定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。地下車位車主必須鎖好車門車窗,調好防盜系統警備狀態,車內貴重物品須隨身攜帶,所有地下車位僅提供停車之用。車輛的任何擦損,物業服務中心概不負責。車主停好車輛后必須立即離開停車場,請勿在他人車輛旁停留。
6、停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃易爆物品和其它危險品的車輛停放。
a照明和通風系統:電源接入上分為常規和應急兩部分,在車輛通行稀疏的時間段只開常規部分,以節約電費和延長設施設備壽命。
b 安全防范:利用閉路電視監控系統結合巡邏保安不定期巡邏來加強安全防范。另外,相隔一定距離還可通過設立的緊急呼叫和對講系統,讓業主與保安取得聯系。
c警示系統:在汽車泊車位上設立一些提醒標識,來提醒業主鎖好車門,車輛辦理保險。在轉角處設立明顯標識,提醒駕駛員不要跟撞。
d消防系統:定期測試煙感探頭、火災探測頭的靈敏度,緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門封閉是否完好。確保發生火災時,設施設備能投入正常使用。
(9)為環境保潔提供服務的策劃
a環境保潔管理
為提高小區的品味,在小區整體交付使用前,物業公司將對小區從外到內進行一次全面、徹底的清潔工作,才投入使用。小區經過'開荒'清潔,可清除裝修施工后遺留的污漬,此項工作做得好,還可為以后清潔保養工作打下基礎。
a 環境衛生管理方案與措施
1.環衛設施配置
根據小區實際情況,提供合理環衛設施配置建議。并在小區交付后,再予完善。
2.環衛設施管理方案
b管理內容
1、將環衛設施設置于合理位置;
2、實行垃圾分類收集;
3、定期對環衛設施進行清潔、維護、保養及更換,保持設施的完好和整潔;
4、開展環境衛生宣傳活動,增強全民環保意識。
c管理措施
1.根據園區情況,擬訂環衛設施配置方案;
2.制訂環衛設施的清潔、維護、保養規程,以及保潔標準;
3.加強宣傳教育,全民參與環境保護;
4.明確專人進行清潔、維護、保養工作。
b 綠化管理
a管理內容:綠化工應做到管理日常化、養護科學化。
1.綠化保養期內,協助開發商做好綠化管理、監督工作;
2.根據氣候,給花木適量澆水;
3.及時清除綠化帶內垃圾、雜物;
4.根據花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;
5.及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;
6.制定預防措施,防治病蟲害;
7.做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;
8.定期修剪草坪,使其生長茂盛,平整美觀;
9.公共部位綠化擺放委托專業園藝單位提供,協助監督;
b管理措施
1.建立綠化管理制度;
2.按操作規程進行規范操作;
3.加強綠化工的思想教育和業務培訓,提高業務素質,增強專業技能;
4.以'三查'形式對綠化工作進行經常性監督檢查('三查'指:綠化工自查、綜合管理部主管巡查、管理處主任抽查);
5.抓好綠化工的行為規范管理,要求統一著裝、標識齊全、言行文明。
'管理要求
制定完善計劃結合定期維護、日常巡視及時調整達到目標
(10)社區文化活動的策劃。
憑借總公司多年來實行'親情式服務'小區所積累的豐富的社區文化活動經驗,根據小區業主的實際需要,與小區社區居委會配合,每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規模的社區活動。社區文化活動將結合創建精神文明優秀小區、培養精神文明、倡導小區高品位居住氛圍的目標展開。
(一)制度建設
為了保證**水木花都小區社區文化工作的順利開展,公司以iso9001質量保證體系為基礎,制訂了《共建文明小區協議書》、《社區文化工作制度》、《社區文化活動實施流程》及各種活動場所管理制度等一套完善的規章制度。
(二)人員配備
由公司行政部負責**水木花都社區文化工作的全面開展。同時,充分挖掘業主中熱心公益的專業人士,組建相關有益社區成員身心健康的社區活動基層軟體組織,以擴大社區成員自娛自樂的空間。
(三)場所安排
1、公司將充分利用小區的景觀架空層和會所開展活動,并適時走出小區,把江南名勝風景和高尚的活動場所設施作為我們開展活動的大舞臺。
2、在小區適合處設置宣傳欄和公告欄,作為園區對外對內的窗口,適時開展社區文化宣傳,及時報道小區動態。
(四)活動計劃
圍繞'愛國主義、環境保護、社區公益、物管宣教、健康家居'等主題,并結合時勢,開展豐富多彩的社區文化活動,廣泛吸引社區成員的參與。社區文化活動的組織策略是:堅持高雅藝術與本區群眾文化相結合,確保大中小型活動有計劃開展,兼顧老中青少,采用'走出去,請進來',加強與街道及相關社會團體的合作。
愛國主義教育活動:舉行'革命傳統教育'講座、'祖國風光攝影作品展'等,以多種形式進行愛國主義教育,加強社區精神文明建設。
社區環保活動:制作環保知識宣傳欄,向業主贈送《環保手冊》,以提高社區居民的環保意識。
物管法規宣教活動:開展物業管理法規宣傳及《消防法》知識講座等。
社區公益活動:如'便民服務日'、'為殘疾人獻愛心'、'捐贈希望工程''賑災
捐款、物'等活動。
健康家居活動:開展各種藝術活動和體育活動,如綜合文娛晚會、文化沙龍、棋類比賽,少兒夏令營、參觀博物館等。
(五)目的
精彩紛呈的社區文化活動將為社區成員提供更多的交流機會,'遠親不如近鄰'的溫情將替代'老死不相往來'的遺憾,形成'與善人居,如入芝蘭之室'的人居理想境界。
通過社區文化活動,令社區成員在愉悅身心的同時更加理解和支持物業管理工作,產生'四兩拔千斤'的效果。讓各種隱性或顯性矛盾在活動過程中,在相互體諒相互理解的基礎上淡化或消除。
第11篇 物業管理服務工作整體設想策劃規范
物業管理服務工作的整體設想及策劃
**** 管理有限公司作為物業管理行業極具潛力的后起之秀,完全有能力有信心承擔起 **** 一期的物業管理工作,一旦我司受委托管理這個項目,我們將充分憑借自己的人才優勢、文化優勢、技術優勢、管理優勢和資金優勢,把 **** 一期建設成為 ** 首座公寓式的物業管理的典范。
我們的管理總目標是:
自接管 **** 一期之日起,按五級等級標準實施物業管理服務,三年內成為市級、省級物業管理優秀住宅小區,并積極爭創全國示范。整體的設想與策劃分為五個方面:
1高標準、高水平管理的措施
1.1建立和實施完善的物業管理質量體系
物業管理行業的發展過程證明了要達到高質量的物業管理服務水平必須建立一套高標準的質量保證體系。近幾年來,在國內物管行業逐漸推廣實施的 iso9001-2000 質量體系標準被實踐證明是行之有效的,這一點我們公司在導入并通過 iso9001-2000 質量體系國際認證后,就深深地體會到其好處。在 **** 一期的物業管理工作中,從一開始就要堅持做到高標準、高起點,科學管理、規范服務。要根據****一期的管理模式和特點盡快建立和實施iso9001-2000質量管理體系。
1.2培育高素質的員工隊伍
人才對我們來說,是最重要的資源,它決定了企業的興衰。在人才的管理上,我們著重抓好兩個環節,一是“引進關”,引進的人才要具有較高的專業技能和較好的綜合素質。二是“培訓關”,我們公司每年都要針對不同的人員分別制訂出詳細的培訓計劃,要求大家有現代的物業管理意識,為業戶服務的意識,都要做到一專多能,每年的培訓考核成績都要作為職務晉升和年終獎勵的重要依據。作為做好物業管理服務工作的重要前提,我們的人才培養目標是:培養一支高素質的精干的員工隊伍。
1.3加強和完善物業管理的硬件條件
在 **** 一期物業管理工作中,除了要充分依托現有的管理設備外,還需投入一筆資金加強和完善物業管理的有關設備、設施,如要實行全電腦化辦公系統、護衛快速反應系統和完善的監控系統等。
1.4營造富有特色的社區文化 具體內容在后續章節中有詳細描述。
1.5實施辦公、住宅區人性化的專業物管
崇尚人性,是我們管理工作的精髓。在 **** 一期,我們將廣泛引入人性化物業管理的理念,關注業戶的生活質量,關注員工的不同需求,在管理、環境、空間各個層次和環節營造一種既相互信任、相互尊敬,又有明確的行為規則這樣一種和諧、有序的舒暢環境和文化氛圍。從而使人們的潛力得到充分發揮,人們對工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。使我們的管理工作得到業戶的理解、認可和支持。也使公司的經營管理理念得到管理員工的普遍認同,在物業管理的各處細節,要體現出對人的珍愛和關懷。
1.6注重發揮業戶自治、自律的功能
以業主委員會為代表的廣大業戶共同參與物業管理,變單向推動為雙向共管,是物業管理發展的要求和趨勢,只有啟發廣大業戶共同參與物業管理,增強業戶自治、自律功能,使業戶自治、自律與專業化物業管理相結合,才能使 **** 一期物業管理真正得到升華,這也是發達國家和地區物業管理的重要經驗。為此,我們將充分發揮 **** 一期業戶管委會作用,通過業戶的內部組織網絡和組織社區內的文化活動,潛移默化地增強業戶參與管理的意識。
2 管理深度和廣度的做法
社會在進步、時代在發展。對于 **** 一期這樣一個白領精英薈萃的廣大業戶而言,物業管理服務的深度和廣度是沒有止境的。我們認為:隨著社會的進步和社會分工的不斷專業化,物業管理公司在管理深度 和廣度上,除了依靠科技手段外,還應盡可能和社會各專業服務機構聯合,滿足業戶的多方面需求。我們提出以下兩項措施:
2.1在 **** 一期建立相應的居民生活商業網點。從滿足居民生活需要做起,利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等,為廣大業戶提供各種便利條件。
2.2管理處全方位建立商業服務信息網,與各商家、專業服務公司建立廣泛聯系,滿足業戶需求。如物業保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務、接送小孩、代購各種票務、介紹住家保姆等等。
3超前性、創造性、全方位服務的意識
3.1超前性是 **** 一期物業管理前衛和榜樣地位的標志。重點由以下幾點組成:
3.1.1實施住宅環境形象設計與建設(dis)工程。住宅環境形象設計與建設是繼企業形象策劃(cis)之后更富時代特色的新概念,它已同資源、人才、科教、環境、信息等一樣,成為構成住宅管理的要素之一,同時,具有對住宅形象的塑造功能和對物業的增值功能。
3.1.2全面體現對殘疾人的關心。我們將在整個住宅區內對殘疾人實行無障礙通行,公共區域設有關照殘疾人的標識。這一措施不僅體現了對殘疾人的關愛,同時也會提高居民的文明意識。
3.1.3充分發揮電視監控系統的作用,使管理人員及時掌握 **** 一期各個區域的治安狀況,出入人流狀況,車輛交通狀況及衛生保潔狀況等,使各種緊急情況能得到及時處理。
3.2創造性是 **** 一期物業管理的生命源泉
科技在進步,人們的觀念在不斷地轉變,人們對住宅區的各種需求也在不斷地擴展。**** 一期只有不斷地創新,吸收國內外住宅管理精華,做人之未做,做人之難做,才能不斷完善,并保持在同行業中的領先地位。如:實行物業管理企業多元化經營,我們計劃在接管****一期物業管理工作后,在其周圍區域內陸續投資開設電器維修中心、美容美發中心、快餐店、健身房等,以滿足廣大住戶的日常生活需要,同時不斷提高管理處的綜合實力。
3.3實施社區全方位服務
我們在接管 **** 一期后,將迅速推出“溫馨家園計劃”,充分利用**** 一期及周邊地區的各類設施和場所,為廣大業戶提供全面周到的 24 小時溫馨服務。如:
3.3.1定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等,豐富住戶的業余生活,增進業戶間的情感溝通。。
3.3.2設立業戶接待日和業戶接待電話,向業戶提供24 小時全天候的護衛、保潔和維修服務。
我們的口號是:“住 ****一期,享受輕松生活”。使每一位入住 ****一期的業戶都能享受到我們溫馨的服務和現代生活的便利。
4創造優美舒適、安
全文明、潔凈環境的設想
**** 一期位于新市區,是一個高檔住宅區,在物業管理工作中,我們應以高的文化品味取勝,通過住宅區軟、硬件的配套服務,創造出優美舒適、安全文明、環境潔凈的高檔小區。
4.1硬件建設
可靠的安全保障系統、管理完善的環境設施、簡潔醒目的住宅形象設計系統、安全方便的交通網絡以及豐富的文化色彩等,一系列具有一定超前性能的先進設施、設備為 **** 一期高尚環境和文明建設提供了物質保證。
4.1.1公布空氣質量周報。空氣質量是環境質量的重要內容。我們擬在 **** 一期內業戶基本上都入住以后,實行空氣質量周報公布措施。這樣既可以讓監測數據直接為業戶服務,同時又可以提高住戶的環保意識。**** 一期應為凈化 ** 環境做出積極的貢獻。
4.1.2建立優美的環境。為了使 **** 一期環境進一步活躍起來,更具文化品味,我們將與 **合作,對小區內各種植物進行標識、歸類,將 **** 一期變為富有特色的小型植物園,使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花,而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識,這是一項極有意義的措施。
4.1.3對垃圾的分類處理。隨著社會的發展和進步,環保問題越來越突出,我們計劃在接管 **** 一期后逐步實行垃圾的分類投放和處理,并在《住戶手冊》和各投放點標明分類收集方法。設可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱。可回收垃圾以報紙、書刊、瓶、易拉罐等為主,一般垃圾及渣土等為主,有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾的分類處理,我們將通過各種宣傳手段,增強業戶的環保意識,引導他們養成正確的習慣。
4.1.4嚴格車輛交通管理。我們準備設置完善的各類交通標識,加強車輛的監控和引導,及時處理突發事件。
4.1.5運用現代科技手段,“三防”結合,確保安全。“三防”結合即是人防、物防、技防相結合。“人防”上我們實施快速反應系統,由管理中心統一指揮調度,強調多重結合,即流動崗與固定崗相結合、全面防范與重點防范相結合、整裝與便裝相結合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強調人的因素的前提下,逐步過渡到技防為主,運用 **** 一期的智能化保安設施結合管理處的統一管理、快速調度,確保治安防范萬無一失。
4.2軟件建設
創建高檔次的住宅小區,軟件建設比硬件構成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業管理行業發展時間短,管理公司和廣大業戶均需要進一步加深對物業管理的認識和自身修養,這個過程需要日積月累的努力,物業管理公司應著眼于長遠發展,持之以恒地在軟件建設上下功夫。主要有以下內容:
4.2.1將可持續發展戰略作為 **** 一期發展的主導戰略。
4.2.2組織落實,措施得力。成立以管理處為主、有業戶代表參加的 ****一期環保委員會,著眼于 **** 一期長遠發展,依照可持續發展戰略,制定和實施 ****一期環保工程。
4.2.3引入住宅形象設計與建設功能,對 **** 一期進行形象塑造。
4.2.4建立“管理處員工人人都是環保監督員”的觀念,對不利于環保的行為及時予以制止。
4.2.5營造“保護社區環境,創建綠色家園”濃厚氣氛。重點放在 提高環保意識,增加環保知識方面,通過環保講座、每年六月的世界環保日系列活動等,引導住戶關心社區環境。
4.2.6鼓勵節約水電,組織居民開展有利于身心健康的文體活動。
4.2.7嚴格裝修審批手續,規范施工行為,控制裝修材料的使用,加強工程監管。
4.2.8要逐步實行垃圾的分類投放、處理。
5體現社區文化、環境文化特色的物業管理典范模式
5.1**** 一期社區文化活動的總體構想
社區文化三項主題:營造全新的工作理念;熱愛地球,保護環境;做新世紀文明使者。
社區文化三項特征:人性化的管理理念;超前性的文化視角;寧靜、祥和的文化氣氛。
社區文化的總體目標:使 **** 一期成為住宅文化的典范。
**** 一期將在我們的管理下大力開展社區文化建設。**** 一期的文化定位是中西方文化與現代科學技術的有機結合。我們將在環境文化、行為文化、制度文化,精神文化等四個方面全方位展開,通過循序漸進、潛移默化、寓教于樂的社區文化建設,提高業戶素質,培養互助互愛精神,增強社區凝聚力,發揮社區文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在 **** 一期文化建設上,我們還注重近與遠、大與小、教與樂、雅與俗的結合。我們將實施名牌與形象戰略,積聚****一期的無形資產,創造名牌。
5.2**** 一期環境文化的構想
針對 **** 一期的園林式布局和環保要求,我們除了對住宅內噪音、水質、空氣等環保要素進行監測,全面加強社區環境文化和環保建設外,還準備做好以下幾點:第一,維護已有的園林綠化,實施各季節植物交叉式綠化工程。第二,加強對社區內環保意識的灌輸,使每個業戶都自覺熱愛社區內的環境,建議在社區內設計擺放一些雕塑作品,以體現出優雅的藝術氛圍。第三、開展社區環境文化建設,實施社區環境形象戰略,整合社區環境形象,統一規劃社區內的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業戶手冊、環境手冊、制訂全面的環境管理方案。
第12篇 小區物業管理投標文件編寫規范
小區物業管理投標文件的編寫
投標人應仔細閱讀招標文件的所有內容,并按招標文件的要求提供投標文件,保證所提供的全部資料的真實性,準確性及完整性,以便使其投標文件做出實質性響應,否則其投標可能被拒絕。
(一)投標文件的組成與裝訂
投標人應按招標文件的要求編寫招標文件,提交包括證明有資格進行投標和有能力履行合同的文件。投標文件包括以下內容:
1、投標人提供的必要管理文件
(1)物業管理服務理念及目標
(2)物業管理服務機構運作方法及管理制度
(3)管理服務人員的配備及主要管理人員簡介
(4)物業管理服務用房及相應管理設施的配備
(5)物業管理費用的收支預算方案
(6)物業管理服務分項標準及承諾
(7)物業管理服務分項操作流程圖
(8)物業維修養護設想
(9)物業管理應急方案
(10)對本物業項目設計的管理模式及運作方法的創新
(11)對本物業接管驗收工作程序
2、報價說明
2、1除非本招標文件或補充通知另有規定,招標范圍包括本須知所述的全部內容,以投標人提交并以投標人認可的單價和金額為支付基礎。投標價格應為物業管理過程中的全部費用(包括招標文件所列出的服務管理項目的管理酬金、易耗材料費用、人員工資福利、工具配置費用、辦公行政費用、稅金費用等)。
2、2投標人報價應充分考慮漲價因素,在合同執行中不再更改或調整價格。所有根據合同或其他原因,應由投標人支付的所有稅收和其它費用,須根據投標時國家及有關部門的現行稅率和費用以及其他有關資料進行計算,并列入投標人呈報的單價及總價金額中。本合同實施過程中,投標人由于投標人的失誤的漏項,不允許再補列,也不承擔任何經濟責任。
3、資格、資質文件
(1)法定代表人或其委托代理人審批簽字;
(2)企業簡介;
(3)營業執照副本、資質證書、稅務登記證副本復印件加蓋公章;
(4)企業質量認證證書、獲獎證書及其他資質、資格證書;
(5)投標人認為需要提交的其它文件。
4、投標文件的編寫方式和裝訂
投標文件正本和副本用a4紙幅面的紙張打印、裝訂、密封。
(二)投標文件的簽署
投標人的法定代表人(或委托代理人)必須對投標文件的下列組成部分進行簽署;
1、投標文件正本、副本封面;
2、招標文件所列的各種附件。
(三)投標語言計量單位
1、投標文件及投標人和投標交換的文件和來往信函,使用中文(簡體);
2、除在招標文件的技術規格中另有規定的外,投標文件中所有使用的計量單位應使用中華人民共和國計量單位。
(四)投標文件的密封和標記
1、投標人應準備五份投標文件,一份正本和六份副本。在每一份投標文件上要明確注明'正本''副本'字樣,一旦正本副本有差異,以正本為準。
2、投標人應將投標文件正本副本用信封分別密封,并在封口處加蓋投標人單位公章,在信封和投標文件封面明顯處注明:
(1)項目名稱;
(2)投標人姓名(加蓋公章)、地址、電話、傳真;
(3)正本、副本;
(五)投標文件的遞交
1、遞交投標文件的地點和截至時間:
地點:
截至時間:
2、投標人代表必須在投標截至時間前將投標文件送達指定地點。如因招標文件的修改提前或推遲投標日期,則按招標人通知規定時間遞交。
3、電報、電話、傳真、電子郵件形式的投標概不接受。
4、對投標人提交的文件概不退還。
