第1篇 物業管理員工坐姿禮儀培訓
物業管理公司員工坐姿禮儀培訓
坐姿往往是人們采用最多的姿態,坐相的好壞直接影響到你在他人心目中的形象。優雅的坐姿傳遞著自信、友好、熱情的信息,同時也顯示出高雅莊重的良好風范。就座時的禮儀入座時走到位前,轉身后把右腳向后撤半步,輕穩坐下,然后把右腳與左腳并齊,坐在椅上
坐姿往往是人們采用最多的姿態,坐相的好壞直接影響到你在他人心目中的形象。優雅的坐姿傳遞著自信、友好、熱情的信息,同時也顯示出高雅莊重的良好風范。
就座時的禮儀
入座時走到位前,轉身后把右腳向后撤半步,輕穩坐下,然后把右腳與左腳并齊,坐在椅上,上體自然挺直,頭正,表情自然親切,目光柔和平視,嘴微閉,兩肩自然彎曲放在膝上,也可以放在椅子或沙發扶手上,掌心向下,兩腳平落地面,起立時右腳先后收半步,然后站起。
一般來說,在正式社交場合,要求男性兩腳之間可有一拳的距離,女性兩腳并攏無空隙。兩腳自然彎曲,兩腳平落地面,不宜前伸。在日前交往場合,男性可以蹺腿,但不可蹺得過高或抖動,女性大腿并攏,小腿交叉,但不宜向前伸直。
要想坐姿更加的優美,入座時就要輕柔和緩,就坐時不可以扭扭歪歪,兩腳過于叉開,不可以包蹺起二郎腿,若蹺腳時懸空的腳尖向下。坐下后不要隨意挪動椅子、腿腳不聽地抖動。女士著裙裝入座時,應用手將裙裝稍稍攏一下,不要坐下后再站起來整理衣服。在正式場合與人會面時,不可以一開始就靠在椅背上。就座時,一般至少坐滿椅子的三分之二,不可以坐滿椅子,也不要坐在椅子邊上過分前傾。
離坐時的禮儀
1、禮貌聲明
離開座椅時,身邊如果有人在座,應該用語言或動作想對方先示意,隨后再站起身來。
2、注意次序
和別人同時離坐,要注意起身的先后次序。要優先尊長,即地位低于對方時,應該稍后離座。地位高于對方時,可以首先離座。雙方身份相似時,可以同時起身離座。無論如何,搶先離座都是失態的表現。
3、動作輕緩
離座時要注意禮儀序列,不要突然起身離座時,不要驚嚇他人,最好要動作輕緩。不要因為不注意而弄出響聲或將椅墊、倚罩弄掉在地上。
4、從左離開
“左出”是一種禮節。不論是從正面、側面還是背面走向座位,通常都講究從左側一方開始離開自己的座位。
座位高低不同時的坐姿禮儀
正常的座位:兩腳盡量向后左方,放大腿和你的上半身成90度以上角度,雙膝并攏,再把右腳從左腳外側伸出,是兩腳外側相靠,這樣不但雅致,而且顯得文靜而優美。
較高座位:上身要正直,但可以蹺大腿。其方法是將左腳微向右傾,右大腿放在左大腿上,腳尖超向地面,不要右腳尖朝天。
較低座位:輕輕坐下,臀部后面距離椅背約2厘米。背部靠座倚靠背。若穿的是高跟鞋,坐在低座位上,膝蓋會高出腰部,應當并攏兩腳,使膝蓋平行靠緊,然后將膝蓋偏向對話者,偏的角度應根據位高低來定,但以大腿和上半身構成直角為標準。
最為常用的坐姿禮儀
1、正襟危坐
上身與大腿、大腿與小腿、小腿與地面,都應當成直角。雙膝雙腳全并攏。這種坐姿是最基本的坐姿,適用最正規的場合。
2、大腿疊放
兩條腿的大腿部分疊放在一起。疊放放之后位于下放的一條腿垂直于地面,腳掌著地。位于上方的另一條腿的小腿則向內收,同時腳尖向下。這種坐姿多適用男式在非正式場合采用。
3、垂腿開膝
上身與大腿、大腿與小腿都成直角,小腿垂直于地面。雙膝分開,但不能超過肩寬。這種坐姿較為正規,多為男式所使用。
4、雙腳疊放
將雙腿完全地一上一下交疊在一起,交疊后的兩腿之間沒有任何縫隙,猶如一條直線。雙腿斜放于左或右一側,斜放后的腿部與地面呈45度角,疊放在上的腳尖垂向地面。這種坐姿適合身份地位高的人士,或穿短裙子的女士采用。
5、雙腿交叉
雙膝先要并攏,然后雙腿在踝部交叉。交叉后雙腿可以內收,也可以斜放,但不宜向前方遠遠伸出去。這種使用于各種場合,男女都可選用。
6、雙腿斜放
雙膝先并攏,然后雙腳向左或向右斜放,力求使斜放后的腿部與地面呈45度角。這種坐姿使用于穿裙子的女士在較低處就座使用。
7、前伸后屈
大腿并緊之后,向前伸出一條腿,并將另一條腿屈后,兩腳腳掌著地,雙腿前后要保持在同一條上。這種坐姿使用于女性的一種優美的坐姿。
8、雙腿內收
兩大腿首先并攏,雙膝略打開,兩條小腿分開后向內側屈回。在一般產隔閡采用,男女都比較適合。
第2篇 物業會館管理員崗位說明書
物業公司會館管理員崗位說明書
部 門:經營部
崗 位:會館管理員
編制時間:
直屬上司:會館主管
直屬部下:維修員、服務員、保潔、
救生員
一、任職條件(含培訓要求):
1、男女不限
2、相關專業高中以上學歷
3、能承受高強度的工作壓力,具備良好的團隊工作能力
4、具有體育健身相關行業經營管理方面一年以上工作經驗
5、熟悉國家和天津體育健身行業的政策、法規,財務制度
6、出色的表達溝通能力,性格開朗、樂觀,精力充沛
7、熟練運用計算機,具有節能降耗意識。
二、職涯發展:
完善各項操作流程、制度、標準,加強團隊建設、人際溝通,用崗位職責嚴格要求自己,設定目標,努力工作,學習成長、積極上進。
三、主要責權:
1、嚴格做好考勤監督工作,發現問題及時反饋、處理;
2、配合會館主管對所有崗位人員的日常工作的監督、核查;匯集日常營業中客戶的建議,并與主管配合解決出示方案,及時反饋;
3、隨時跟蹤商品的庫存,按支出計劃適時安排進貨;掌握會館內固定資產、設備設施的運行情況,出現問題了解報修情況;
4、積極推行每月會館的促銷政策,前期準備工作;
5、及時向會館主管及經營部報送各項經營報表,歸納、整理檔案。
6、對于會館淡、旺季的正常物品消耗、固定維修、保養的費用及名細,做好消耗記錄;并做好所有報表、檔案的匯總工作;
7、負責培訓通知及組織工作,會館的培訓記錄工作,配合公司、部門的定期的核查及審核工作;
8、配合會館主管開發大客戶,及對外關系的維系工作;
四、工作目標:
按計劃完成各項任務指標,控制各項成本支出,最大限度的滿足顧客要求,安全零隱患。
五、組織關系:
1、受會館主管指揮與監督,并向其直接報告;
2、以誠懇、友善的態度和其他部門相關人員協調、聯系,并就其有關部門工作所提的詢問、質疑,予以解答;
3、協助會館主管督導本會館服務員、維修、保潔、救生員的完成相關工作。 總經理主管副總部門經理
第3篇 物業管理知識題庫一
物業管理知識題庫一
一、判斷題:
1、物業管理企業應該服從業主大會、業主委員會所作出的一切決議和決定。( х )
2、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對業主臨時公約予以書面承諾。( √ )
3、前期物業管理的費用,由物業建設單位或與其簽訂物業服務合同的物業管理企業承擔。( х )
4、業主是物業所有權人。( х )
5、業主享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。( √ )
6、《物業管理條例》不適用建設單位自建自用,不聘請物業管理企業的情況。( √ )
7、物業管理活動的內容是對房屋、場地、設施設備進行維修養護管理,以及維護環境衛生和秩序。( √ )
8、業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。( х )
9、業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。( √ )
10、業主委員會應當向所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。( √ )
11、物業管理企業與居民委員會之間并不存在法律上的關系。( √ )
12、建設單位應當在銷售物業之后,制定業主臨時管理規約。( √ )
13、物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、(共用設施設備進行查驗。√)
14、憲法是我國的根本大法,在國家法律體系中享有最高的法律地位和法律效力,自然是物業管理的法律淵源。(√)
15、法律是由全國人大及其常委會依法制定和變動的,其法律地位和效力低于憲法而高于其他法,是法的形式體系中的二級大法。(√)
16、行政法規是由最高國家權力機關依法制定和變動的,有關行政管理和管理行政事項的規范性文件的總稱。(√)
17、各地方人大及其常委會都可以頒布物業管理的地方法規。(х)
18、由國務院頒布的、于2007年10月1日實施的全國《物業管理條例》是目前我國物業管理行業第一個具有最高法律效力的行政規章。(х)
19、有行為能力的人一定有權利能力,有權利能力的人一定有行為能力。(χ)
20、物權是指直接支配物并具有排他性的民事財產權利。(√)
21、高檔住宅的裝修管理服務費可以執行市場調節價(√)
22、為了便于裝修管理,物業公司可以向業主收取裝修保證金(×)
23、業主可以根據自己喜好隨意安裝雨棚和防護欄(×)
24、房屋產權是業主的,所以裝修可以不向物業公司申報(×)
25、物業公司有權同意業主改變燃氣管道(×)
26、物業公司可以收取裝修期間電梯使用維護費(×)
27、某業主說“房子是我自己的,我愛怎么裝就怎么裝,我不需要你們物業公司來管理,所以不用交裝修管理費”。是否正確(×)28、業主裝修房屋,應遵照小區的整體規劃,保持外立面的統一(√)
29、業主裝修給相鄰房屋造成滲漏的,應給與修復或賠償(√)
30、物業公司要求裝修工人進出登記,業主應當給予配合和支持(√)
二、單項選擇題:(每題1分,共20題)
1、物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時管理規約予以(a)a、書面承諾b、承諾c、不應承諾d、不予書面承諾
2、(d)必須通過招投標方式選聘物業管理企業。a、所有物業b、住宅物業c、住宅規模較小的d、前期管理的住宅物業
3、從事物業管理的人員應當按照國家的有關規定,取得(d)a、上崗證書b、職稱證書c、執業資格證書d、職業資格證書
4、物業管理的權利基礎來源于(b)a、委托管理b、建筑物區分所有權c、政府的分配d、居民委員會的授權
5、物業管理對公共秩序的作用是(b),屬于安全防范性質。a、保障業主的人身安全b、提供協助性管理服務c、行使治安管理職能d、業主自治管理
6、建筑物區分所有權人就是指在物業管理活動中的(c)。a、住戶b、租戶c、業主d、物業管理企業
7、物業管理區域內的共用部分的經營性收益屬于(a)所有。a、全體業主b、物業管理企業c、開發建設單位d、居民委員會e、公安派出所
8、業主(a)變更通過專有部分的供水、供電、供氣、通訊等維持物業正常使用的各種管線。a、不得隨意b、允許根據自己的需要c、可以任意d、能擅自
9、業主或物業使用人對其他業主、物業使用人及物業管理企業的合理使用、維護、修繕和改良行為,彼此間(c)相互容忍。a、沒有必要b、根據自己的需求c、應該有義務d、沒有義務
10、物業管理企業通過簽訂物業服務合同,明確與業主的(a)關系。a、權利與義務b、服務與被服務c、管理與被管理d、委托與被委托
11、一個物業管理區域內,具有物業管理重大事項最終決定權的是:(c)a、業主委員會b、居委會c、業主大會d、其他組織。
12、在物業管理中,房屋的所有權歸業主,業主處于(a)地位。a、主導b、次要c、服從d、協助
13、在房屋保修期內,竣工驗收與交付業主使用前的時間差而產生的修繕責任,由(c)承擔。a、施工單位b、物業管理單位c、建設單位d、業主
14、業主大會、業主委員會與物業管理企業的關系是:(a)a、平等的法律主體關系b、領導和被領導的關系c、管理者與被管理者的關系d、法人與法人的關系
15、業主在首次業主大會會議的投票權,按照(d)確定。a、業主的人數b、入住時間長短c、物業使用人數比例d、業主擁有物業的建筑面積、住宅套數
16、棄權或投反對票的業主(c)業主大會做出的各項決議。a、可以不服從也不執行b、可以服從但不執行c、應當服從并執行d、可以選擇性服從和執行
17、業主的更迭、業主大會以及業主委員會的改選(b)物業服務合同以及業主管理規約的法律效力。a、直接影響著b、都不影響c、部分影響d、削弱了
18、物業管理企業的資質審批應由當地(b)負責。a、工商部門b、房地產行政主管部門c、稅務部門d、物業管理協會
19、物業管理區域內道路、園林綠化的保修期為(d)。a、2年b、5年c、10年d、合同約定期間
20、在物業管理活動中,以合同的格式條款侵害業主、業主大會、業主委員會或物業管理企業的合法權益(c)。a、合同整體無效b、合同的格式條款有效c、合同的格式條款無效d、合同應撤銷。
21、我國現代物業管理最早興起于(d)a、北京b、上海c、大連d深圳
22、物業不僅有價值,而且具有使用或觀賞價值,這體現了物業的(d)特征。a、固定性b、耐久性c、多樣性d、高值性23、(c)不屬于特種物業a、古建筑b、療養院c、高層電梯住宅d、健身房
24、(b)不是物業的特點。a、覆蓋面廣b、管理對象復雜c、業主處于主導地位d、與社區管理相結合
25、(a)是物業服務企業的主要職能。a、維護業主和使用人的合法權益b、使物業保值、增值c、努力擴大公司的業務范圍d、提高企業的資質等級
26、物業管理是圍繞創造(c)這一中心開展各項工作的企業行為。a、經濟效益b、社會效益c、安居樂業d、保值增值
27、按照國民經濟產業部門劃分的標準,物業管理屬于(c)a、第一產業b、第二產業c、第三產業d、第四產業
28、物業服務企業的根本任務和基本屬性是(d)a、維修b、管理c、經營d、服務29、在物業管理中占主導地位的是(c)a、物業管理公司b、有關行政主管部門c、業主和使用人d、居民委員會30、《物業管理條例》第四條規定,國家鼓勵物業管理采用(c)依靠科技進步提高管理和服務水平。a、新知識b、新創造c、新方法d、新成果
31、一級資質物業服務企業注冊資本應為人民幣(c)萬元以上。a.50b.300c.500d.1000,向工商注冊所在地直
32、新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起(a)轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。a.30b.45c.60d.90
33、某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業,管理總面積達120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(c)資質條件。a.一級b.二級c.三級d.三級暫定
34、物業服務合同由(c)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂。a.各業主分別b.業主大會c.業主委員會代表業主d.物業建設單位
35、業主臨時規約由(a)制定。a.建設單位b.購房人c.物業服務企業d.房地產行政主管部門
36、物業管理的早期介入是建設單位引入的(d)。a.
設計工作b.工程監理工作c.開發建設工作d.物業管理咨詢活動
37、前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至(b)之日止的物業管理活動。a.首次業主大會會議召開b.業主大會成立c.50%業主入住d.物業服務合同生效
38、業主大會選聘了新的物業服務企業,原物業服務企業應向(b)交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。a.建設單位b.業主委員會c.政府主管部門d.新物業服務企業
39、因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀(壞等,a)應當負責修復和賠償。a.裝修人b.裝修企業c.裝修施工人員d.物業管理公司
40、物業供配電系統技術檔案不包括(b)記錄。a.日常運行b.客戶投訴c.維修和技術改造d.各項電氣預防性實驗和其它測試41、下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中,表述正確的是(a)。a.物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作b.物業服務企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任c.物業管理區域內發生刑事案件時,物業服務企業不承擔任何責任d.物業服務企業可對嫌疑人進行留置訊問
42、下列關于消防通道管理的說法中,正確的是(b)。a、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位b、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位c、物業管理公司如將消防通道劃為停車位,應做好安全警示d、業主在消防通道停車與物業管理公司無關,無須進行管理
43、電梯出現緊急情況時,乘客應采取的正確措施是(c)。a.確認電梯處于靜止狀態,撬開轎廂門逃生b.通過安全窗撤離轎廂c.通過電話或對講系統通知管理人員,靜候救援d.通過電話或對講系統,在管理人員的指揮下采取措施自救
44、實行物業服務費用酬金制的,物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每(c)不少于一次公布物業服務資金收支情況。a.三個月b.半年c.一年d.二年
45、實行物業服務費用酬金制的,預收的物業服務資金包括(b)和物業服務企業的酬金。a.物業服務成本b.物業服務支出c.物業服務支出、法定稅費d.物業服務成本、法定稅費
46、住宅專項維修資金屬于(b)所有。a.物業服務企業b.全體業主c.物業服務企業和全體業主d.建設單位
47、在業主大會成立前,住宅專項維修資金的使用由物業服務企業(a)。a.提出計劃,房地產行政主管部門審核后劃拔b.自行決定c.與部分業主商議決定d.與建設單位商議決定
48、新建物業承接驗收時,物業管理公司應向(b)索取物業檔案資料。a.業主b.建設單位c.施工單位d.監理單位。
49、某項目管理處擬購置固定資產,須書面報請公司批準,采用的文書類型應是(c)a.通知b.報告c.請示d.決定(建設部令第110號)
50、按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,業主在辦理住宅裝飾裝修手續時,物業服務企業(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務協議,收取(a)。a.管理服務費b.審批費c.施工現場管理費d.裝修保證金
51、勞動合同期限三個月以上不滿一年的,試用期不得超過(b)月a、3個月b、1個月c、2個月52、勞動合同期限一年以上不滿三年的,試用期不得超過(c)月;a、3個月b、1個月c、2個月
53、三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同,試用期不得超過(b)個月a、3個月b、6個月c、4個月
54、用人單位瀕臨破產進行法定整頓期間或者生產經營狀況發生嚴重困難,確需裁減人員的,應當提前(b)日向工會或者全體員工說明情況,聽取工會或者職工的意見,經向勞動行政部門報告后,可以裁減人員。a、15日b、30日c、60日
三、多項選擇題:
1、我國物業管理法的淵源有憲法、法律、行政法規(abd)以及國際公約。a.地方性法規b.行政規章c.宗教戒律d.司法解釋
2、業主在物業管理活動中,享有(abc)權利a.按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務b.參加業主大會會議,行使投票權c.監督業主委員會的工作d.按時交納物業服務費用e.遵守業主管理規約、業主大會議事規則
3、業主大會的職責是:(abd)a.制定、修改業主管理規約和業主大會議事規則b.選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作c.與物業管理企業簽訂物業服務合同d.決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施
4、有權組織業主成立業主大會的有(acd)a.物業建設單位b.物業管理企業c.房地產行政主管部門和街道辦事處d.業主代表
5、業主委員會委員應當符合下列(bde)條件。a.本物業區域內的業主b.熱心共益事業、責任心強c.經濟實力雄厚d.具有一定組織能力e.具備必要工作時間
6、業主委員會委員有下列(acde)情形之一的,經業主大會會議通過,其業主委員會委員資格終止。a.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的b.無故缺席業主委員會會議累計三次以上的c.有犯罪行為的d.拒不履行業主義務的e.因疾病等原因喪失履行職責能力的
7、有下列(bcd)情況,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。a.物業區域內經持有20%以上投票權業主提議的b.20%以上業主提議的c.發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的d.業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況
8、建筑物區分所有權是由區分所有建筑物(ac)所構成。a.專有部分所有權b.房地產產權c.共用部分持分權d.人身權和人格權
9、業主對建筑物區分所有權的專有部分所享有的權利為(abcd)。a.占有b.使用c.收益d.處分10、業主對建筑物區分所有權的專有部分所應承擔的義務為(abcde)。a.按照本來用途和使用目的使用專有部分b.維護建筑物的安全和外觀美觀c.不得隨意變更通過專有部分的用于維持建筑物使用功能的各種管線d.獨自承擔修繕自己專有部分的費用和責任e.對他人的合理行為應相互容忍
四、案例分析題
1、案情:2000年8月,某物業管理公司,將其所轄的大廈拒交物業服務費的業主告上法庭。原告稱,該大廈住宅物業服務費每月0.30元/平方米建筑面積,但被告自99年1月起一直拒絕交納物業服務費,為此,請求法院判令被告支付物業服務費及滯納金。被告辯稱:被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務合同,原告與業主委員會簽訂的合同無效,其收費屬于單方行為。同時又稱,物業管理公司只收錢不服務,服務質量差,管理混亂,不符合對等原則,甚至交納的物業服務費無正規發票。如果你是法官,將會怎樣判決請簡述理由。判決結果:物業服務企業對業主所在大廈進行物業服務符合《物業管理條例》規定。收費標準有國家行政職能部門的批復,收費行為合法。被告入住小區后,享受了原告的物業服務,必須支付相應的費用。
理由:1、《物業管理條例》第三十六條規定:“業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。”因此,物業管理公司不必也不可能與住宅區內的每一位業主簽訂物業服務合同。2、按時交納物業服務費是業主的法定義務。個別業主往往以物業服務不到位、清潔不好,公共秩序管理不到位、服務質量差等理由來逃避自己交納物業服務費用的法定義務,顯然是錯誤的,也是違法行為。3、如對物業服務企業的服務不到位等行為可依據物業服務合同約定,通過政府物業管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業服務企業的違約責任,而不能以此為借口拒交物業服務費用。
2、案情:
1998年,黃女士購買了某小區商品房一套。該小區的業主委員會成立于1998年10月,同年11月,業主委員會與某物業服務企業簽訂物業服務合同,約定物業服務費用由物業服務企業直接向業主按月收取。從1999年6月份起,黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始,黃女士認為物業服務費用由實際使用人萬某交付,并告知物業服務企業直接向承租人萬某收取。物業服務企業向萬某收取物業服務費時遭拒絕,萬某認為物業服務費用應由業主支付,自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。你認為他們倆誰應該支付物業服務費用說明理由。處理結果:《物業管理條例》第四十二條規定,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。因此,應當由業主而非承租人支付物業服務費。理由如下:
1、向物業服務企業交納物業服務費用,是業主根據物業服務合同應盡的義務。
2、物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。
3、業主與物業使用人可以約定由物業使用人繳納物業服務費用,但業主應當負連帶責任。業主可在交納物業服務費后,享有依法向物業使用人追償的權利。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用,因此,應當由黃女士支付物業服務費用。
3、案情:某物業服務企業將所有住宅小區的樓內一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設攤經營。住宅小區業主認為,在購房時,已將
該公共部分攤入所購房屋的建筑面積之中,對此公共部位擁有使用權,物業服務企業未經業主同意,擅自將公共部位讓與他人經營是一種侵權行為,業主委員會一紙訴狀將物業服務企業告上法庭。物業服務企業作為住宅小區的管理者,有權將樓內一層電梯旁的公共部位出租給別人經營。你作一個法官該如何判決并說出理由。判決結果:某物業服務企業未經業主同意,擅自將公共部位出租經他人經營,侵害了業主的合法權益,應當承擔民事責任。判決被告停止侵權,返還非法所得,賠償損失。理由:《物業管理條例》第五十五條規定:利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經營權,屬于該共用部分有關的業主。如果與全體業主有關,物業的經營就應當由業主大會決定,如果只與一部分業主有關,則只需要征得相關性業主的同意。
第4篇 小區物業管理員工獎懲機制
我們將實行獎勤罰懶,根據公司檢查考核以及業主對小區管理處工作的考評,每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工,得到榮譽的進行獎勵,不稱職員工進行待崗培訓、限期改進、辭退等階段的處理;根據每季度的考評結果年末對管理處全年工作進行綜合評議,評出管理處先進個人。
一、目的
為維護公司聲譽,加強企業管理,提高管理水平,在加強事項教育的同時,對違反公司制度的員工給予必要的紀律處分。
二、種類
(一)警告
適用于第一次觸犯輕微過失的規定。
(二)嚴重警告
適用于第一次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(三)最后警告
適用于第二次觸犯重大過失的規定及受過三次嚴重警告者
(四)開除(或辭退)
適用于觸犯開除規定以及受過二次最后警告者。
三、過失性質
(一)輕微過失(違反下列一項者,給予警告一次)
1、一個月遲到或早退三次;
2、違反保安制度,拒絕保安人員檢查;
3、違反安全制度但未造成后果;
4、在小區內行為不檢點,如大聲喧嘩、追逐打鬧;
5、不講衛生,在小區公共場所說臟話,亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰;
6、工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊;
7、由于工作過失,造成公司財務損失達成100元以上1000元以下;
8、業主連續三次反映工作態度不好(經查屬實);
9、私扣業主(使用人)提出的一般意見。
(二)嚴重過失(違反下列一項者,給予嚴重警告一次):
1、曠工一天;
2、利用職務之便收取戶主或客戶錢物;
3、對業主(使用人)態度蠻橫;
4、公開頂撞上級,不服從指揮或故意消極怠工;
5、由于工作過失,造成公司財務損失價值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(違反下列一項者,給予最后警告一次):
1、連續曠工三天;
2、接受賄賂;
3、毆打他人或相互打架斗毆
4、由于工作過失,造成公司財務損失價值達3000元以上。
(四)開除(犯有下列錯誤,立即予以開除或辭退)
1、連續曠工七天或一年內累計曠工十五天;
2、偷竊公司、同事或業主財務;
3、用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據,從不牟取私利;
4、嚴重玩忽職守,給業主(使用人)或公司利益造成重大損失;
5、威脅上級,侮辱刁難業主及來訪客人;
6、因觸犯國家法律而被公安司法機關拘審;
7、犯有其他嚴重錯誤。
四、獎勵條例
(一)獎勵對象
1、在改進公司經營管理,提高經濟效益和管理效益方面有顯著成績者;
2、工作努力,深得業主表揚者;
3、在危急時刻為保護他人生命安全,保護小區財產方面有特殊成績者;
4、在防止業主被盜、丟失等事故方面有貢獻者;
5、因其行為為公司帶來榮譽者;
(二)獎勵辦法
凡符合獎勵條件者,經公司批準予以確認,獎勵形式。
1、全公司通報表揚;
2、頒發獎品或獎金;
3、特別加薪;
4、晉級
第5篇 住宅項目投標報價物業管理費收支預案
按:1、***項目現共需配備人員42人,費用支出為人員工資福利,綠化養護費,清潔衛生,公共設施設備維修費用等。
2、***項目收入費用為物業管理費、車位出租費、非機動車輛看護費、其它經營創收等。
一、第一年收支情況具體測算
***項目平方米物業費用收支表
各類收入 收費項目計算式金額(元)
高層
商鋪街
停車收入
其它收入
收 入 總 計
各類支出 項目計算式金額(元)
人員工資福利及保險
小計180000
服裝費
稅金
小計
支出總計
收支相抵
二、盈虧情況分析
三、增收節支計劃
1、與公司其他管理處密切合作,優勢互補,資源共享,降低管理成本,提高管理水平。
2、在入住的半年內,采取積極有效的措施,與有關部門協作,盡快完善小區的配套設施,迅速提高管理水平,營造良好的居住環境,消除未入住業主的后顧之憂,迅速提高入住率,增加管理收入。
3、我們將進一步全方位為住戶提供多項便民有償服務,方便住戶,同時提高經濟效益。
4、創造條件,爭取供水、供電、供氣、電信、有線電視等專業部門的委托,為他們提供有償服務。
5、增收的同時,努力降低成本,如充分發揮公司在管理中的統籌作用,利用公司現有管理人員和技術人員,在各小區合理統籌安排,減少經費開支。反對鋪張浪費,從小處著眼,集水成流,我們將制定奉公廉潔制度,加強物流控制,提高利用率,采取有效節能措施,實施科學管理,走可持續發展之路。
四、財務公開監督制度
(一)、根據《物業管理條例》規定,特制定以下財務公開監督制度:
1、物業管理處每年兩次向業主、物業使用人公布小區物業管理財務收支狀況。
2、財務公開的內容和數據必須經業主委員會事先認可。
3、物業管理處平時應定期向業主、物業使用人、業委會匯報工作,接受業主、物業使用人、業委會的監督和檢查。
4、對突發性事件和重大經費開支應事先報業委會批準。
5、業主、物業使用人對物業管理處的經費收支如有疑問,可委托業委會向物業管理處查詢,并要求物業管理處做出解釋。
(二)、以業養業的計劃及提高自身發展后勁的計劃和措施
1.以業養業計劃
(1)開展裝修、維修、室內綠化設計、電腦維修等有償服務。
(2)積極開展家居衛生、保姆服務等家政服務。
(3)同保健機構合作,開展醫療保健服務。
(4)不斷挖掘住戶的需求,開拓服務新領域。
2.提高自身發展后勁的計劃和措施
(1)進行企業制度改革,激發員工創業激情。
(2)利用網絡新工具,實現新的管理服務方式。
(3)加強員工各項培訓,招聘優秀管理人才。
(4)積極參加物業管理招投標工作,取得新的管理區域,壯大自己。
(5)拓展物業管理相關業務,形成一業為主,多種經營的格局,并加強原經營業務的力量。
第6篇 住宅小區日常物業管理簡介
住宅小區的日常物業管理簡介
物業的安全保衛和管理
對所有業主及開發商來說,一個區域的治安狀況好壞,將直接影響到他對這個區域的看法,從著名心理學大師-馬斯洛先生的'人生需求定律'也可反映,人們對安全這一最基本的需求是多么看重。所以,對****來說,安全管理就是我司的最根本的工作。我們提倡:'沒有安全,就沒有一切'。
通過不斷的對員工的培訓、對業主的宣傳、反復對安全防范的認知、社區及周邊區域的聯防及技防設施的養護等,全面做好'群防群治'全員化安全管理工作。真正做到小區安全、安定、有序。
*采用人防加技防安全保衛措施
*小區人行進出口實行24小時保安服務
*在車庫出入口等重點部位設崗值守
*建立小區公共區域24小時保安巡邏制度
*用好并維護好先進可靠的保安技防措施
*制訂并落實完善的小區內安全防范宣傳工作
*保安人員培訓后上崗等
物業的環境維護和管理
我司將綜合已接管項目之良好管理經驗,根據**小區之特殊性質,制定行之有效的短、中、長期的小區環境保護計劃,力求使小區較之上述二個項目在此方面的管理更進一層,給各階段入戶業主都有一個良好的影響,使小區時刻保持優美、清潔和舒適的環境。
*實行標準化清掃保潔
*建筑、生活垃圾時產時清
*特定區域定期清洗外墻
*定期清洗水箱
*公共區域無隨意堆放雜物和被非法占用
*物業內的設施設備、機房等保持清潔
*做好節日布置
*精心維護綠化等
物業的設施維護和管理
物業內的設施作為小區運作心臟部位,能否長期保持完好,是一個物業生存的關鍵。我司將嚴格按國家優秀小區評比要求,對小區內所有設施設備進行日常養護,并對所有使用人群加以宣傳,以提高廣大從業人員及業主的共同愛護,使之生命力更長久,我司之設施長效管理更全面。
*制定完善的操作管理制度
*建立臺帳和維護登記制度
*建立短、中、長期的維護保養計劃
*嚴格業戶的二次裝修管理
*建立物業報修、修理和回訪程序
*建立工程人員的崗位責任制及培訓制度
*建立物品和工具等管理制度等
物業的交通秩序管理
其實小區內交通管理的好壞,也直接影響到業主或來訪賓客對小區物管的認同感,根據我司多年來的管理經驗,我司亦會針對**小區之特殊性質,車庫內非機動車較多的情況,制訂出一系列可操作性強的管理方案,以保障小區內機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。
*根據物業情況,建立交通管理制度
*確保外圍廣場、道路及車庫內交通通暢
*物業內我車輛亂停亂放現象
*車庫管理設施保持運行正常
*各種道路和交通標志完好等
第7篇 物業入伙管理程序-5
物業入伙管理程序(五)
1目的
本程序明確了對物業的入伙管理實施控制的職責、方法和要求,以確保業主(客戶)準確而有秩序的入住。
2適用范圍
適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續。
3相關標準要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相關文件
4.1質量手冊第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物業的驗收程序
4.3業主(客戶)維修安裝服務
4.4物業裝修管理
4.5提供給業主(客戶)的文件的控制
4.6物業管理費用收取
5職責
5.1物業管理部負責入伙管理中的主要事務。
5.2財務部負責向業主(客戶)收取管理費押金及水電增容費等。
5.3機電工程部負責入伙管理中必要的維修服務。
5.4消防治安部負責入伙管理中消防設施的驗收。
5.5經營部負責制定入伙預交費用標準。
6實施程序
6.1入伙準備工作
6.1.1物業管理部在入伙前一個月應制定入伙工作計劃,該計劃中應明確:
a.入伙時間;
b.負責入伙工作的人員及其職責;
c.入伙手續;
d.入伙過程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作計劃應由物業管理部經理批準。
6.1.3開發商應提前一個月向業主(客戶)發出《入伙通知書》,詳細說明:
a.需業主(客戶)準備的證明材料;
b.需業主(客戶)填寫的表格;
c.辦理入伙手續的程序。
6.1.4辦理入伙手續的工作現場應張貼入伙公告和明確的指示標識,并指定專人負責業主(客戶)辦理入伙手續時的各類咨詢和引導,以便于業主(客戶)辦理各項手續。
6.2入伙審查登記
6.2.1管理處應建立入伙登記表,管理處對業主(客戶)提交的《入伙通知書》進行查驗,確認無誤后收取《入伙通知書》,在入伙登記冊中注明,并向入伙申請人發放資料,應包括:
a.《入住說明》;
b.《住戶手冊》;
c.《住戶公約》;
d.《管理協議》;
e.《預交費用標準》;
f.《裝修須知》;
g.《住戶登記表》;
h.《裝修審批表》;
i.《驗收交接表》。
6.2.2上述發放的資料應在《入伙登記冊》中由業主簽收,或由管理人員注明,并按運作程序文件《提供給業主(客戶)的文件的控制》進行控制。
6.2.3在提供給業主(客戶)的《入住說明》中應明確由業主(客戶)填寫并提交的資料,一般包括:
a.身份證或工作證復印件;
b.《業主(客戶)登記表》;
c.購/租房合同的正本及復印件;
d.已簽署的《住戶公約》、《管理協議》。
6.2.4管理處對業主(客戶)提交的資料進行審核驗證,驗證內容包括:
a.表格填寫是否完整、正確和清晰;
b.公約和管理協議是否已簽署;
c.身份證明文件與購/租房合同、及《業主(客戶)登記表》是否一致。
6.2.5審查通過后,入伙管理員收取購/租房合同復印件、《業主(客戶)登記表》、《住戶公約》一份、《管理協議》一份,在《入住通知書》注明簽收。
6.3預交費用
6.3.1經營部應根據政策、法規及發展商或業主委員會的規定,制定《入伙預交費用標準》。
6.3.2經營部在審查并接收業主(客戶)提交的文件后,應通知業主(客戶)去財務部交納相關的預交費用。(或由管理處代收繳后轉交財務部)。
6.3.3財務部根據《入伙預交費標準》向業主(客戶)收取各項費用,并開立相應票據給業主(客戶)。費用項目包括:預交管理費押金、水電增容費等。裝修保證金及清運費等由管理處負責核收和控制。
6.3.4財務部應通知管理處已交納預交費用業主(客戶)的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊中注明。
6.4發放鑰匙及房屋驗收
6.4.1上述手續完成后,管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協議》、及各項收費票據后向業主(客戶)發放鑰匙,并在《鑰匙發放登記表》上登記。同時應和業主(客戶)協定驗收房屋的時間和方式。
6.4.2管理處與業主(客戶)一起驗收其名下的物業,登記水、電、氣表底數,雙方在《驗收交接表》上簽字確認。
6.4.3驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關部門。具體參見運作程序《業主(客戶)維修安裝服務》。
6.5入伙后的裝修管理
6.5.1物業管理部在提供給業主(客戶)的文件中應明確裝修管理的要求,具體內容參見運作程序《物業裝修管理》。
7記錄
7.1入伙通知書
7.2入伙登記表
7.3住戶登記表
7.4驗收交接表
第8篇 物業管理公司培訓教材致新員工范文
《物業管理公司培訓教材》致新員工范文
首先祝賀您正式成為深圳市中航物業管理有限公司(cpm)北京分公司這個充滿希望、擁有活力的組織中的一員,cpm 本著真誠合作、共創未來的原則歡迎有志于物業管理事業的您的加盟,并將為您大展宏圖提供廣闊的發展空間。
來自深圳的cpm是中國物業管理協會常務理事單位和全國首批物業管理國家一級資質企業。作為全國第一家通過 iso9000國內sqcc 國際bsi 雙重認證的企業,cpm 意識到,企業要發展,有賴于全體員工的齊心協力。同時,cpm 希望大家了解,市場競爭已經進入了“客戶導向”時代,如果我們不以維護業主利益為最高原則,不時刻注意分析并設法滿足客戶潛在的欲望和需求,我們就無法擁有一批忠誠的客戶,也就失去了我們的市場空間。cpm 深信,當大家都意識到齊心協力服務好客戶的重要性后,在這方面大家會做得更好。
cpm 的經營管理理念是:以人為本,以客戶滿意為目標,為社會提供最佳的物業管理服務。有理由相信:一個健康的企業要想追求永恒的發展,人才是最根本的動力。cpm 真誠地希望大家具有強烈的進取精神和創新意識、積極向上的工作態度和真誠合作的團隊精神,我們推崇奉獻精神,并努力使奉獻者得到合理的回報。一個優秀的企業在注重企業效益的同時,更注重對社會的責任,為能給員工終身職業發展打下良好的基礎,cpm 將會努力為大家創造和諧、有序的工作環境,適時地提供新理論新技術的培訓機會,并密切關注員工們的自我完善和不斷提高的意識,為優秀的您提供良好的施展才華的舞臺。而cpm 的持續輝煌同樣需要您的積極性、創造性、能動性和進取精神,我們期待著您的智慧和才能在cpm 得以充分發揮。
眾所周知,物業管理在我國特別是內地雖然還只是一個新興的行業,有著廣闊的馳騁領域,但嚴峻而殘酷的行業競爭不得不引起我們的高度重視。在再次歡迎您真誠加盟的同時,由衷地希望我們能夠做到相互尊重、相互理解、相互信任,在cpm 的統一領導下,銳意進取,為北京分公司創造一個輝煌的明天!
總經理:
第9篇 住戶手冊-物業管理人簡介
《住戶手冊》物業管理人簡介
zz花園的'物業管理人'是佳園物業管理有限公司,成立于2003年10月,是專業從事物業管理的具有獨立法人資格的臨時物業管理企業。
公司雖成立時間不久,但'佳園物業人'以兢兢業業、孜孜以求的敬業精神,取得了一定業績,贏得了業內人事的認可。
zz花園管理處下設:物業部、經營部、財務室、維修部、保安部、綠化保潔部,各部門崗位人員堅持以'最優'原則配置。管理人員都是經過專業培訓,且具有高學歷的專業人士,并經多年實際工作的磨練,具有豐富的物業管理經驗。我處實行按崗分工,遵照管理處指令工作,不作任何私人性質的服務,敬請各業主(住戶)勿要求員工做私下服務。本處員工若有不努力工作、不稱職、不廉潔等行為,希望您向本處投訴,以期本花園管理服務質量達到更高標準,為您提供更優質的服務。本管理處在每棟塔樓大堂設有主任信箱,歡迎業主對管理工作提出合理的意見、建議,業主亦可電告本處。
主任 室:***
保安崗電話:***
管理服務范圍
zz花園管理處是中山佳園物業管理有限公司派出機構,主要對zz花園片區的物業實施管理和服務,具體管理內容有:
1.本物業范圍內的不同房屋的使用、維修、養護;
2.消防、機電設備、路燈、走廊、自行車庫(棚)、園林綠化地、溝、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;
3.清潔衛生;
4.車輛行駛及停泊;
5.維護公共秩序,保衛小區安全;
6.家政服務;
7.物業代理;
8.花卉服務;
9.裝修代理(監理);
10.市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其它物業管理事項。
第10篇 新物業管理員技能情景試題
一 情景題:
1、某物業公司通過投標方式,中標贏得新建成的興隆家園住宅小區物業管理權,該公司在接管驗收時,應該檢驗哪些具體資料
∴ 新建房屋接管驗收應驗交的資料:1)產權資料:項目批準文件;用地批準文件;建筑執照;拆遷資料。2)技術資料:14項。
2、小王是剛分配到某物業管理公司的大學畢業生,他不清楚新建房屋接管驗收主體工程時怎樣注意質量與使用功能的檢驗,你能告訴他嗎
∴主體結構質量與使用功能的檢驗:1)地基基礎的沉降不得超過允許變形值;2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫、不得超過規定值;3)木結構應結點牢固;4)磚石結構有足夠的強度;5)抗震設防的房屋必須符合設計規范。
3、 某物業管理公司經理安排老李去接管驗收新建房屋的屋面工程,你知道屋面工程接管驗收的具體標準嗎
∴屋面工程接管驗收的標準:1)符合屋面工程及驗收規范的規定,排水暢通,無積水,不滲漏;2)平屋面應有隔熱保溫措施,3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;3)陽臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口平密,不滲漏。
4、工程部老陳被經理安排負責新建小區樓地面工程的驗收標準,假如有一天經理安排你去接管驗收新建房屋的樓地面工程,你知道應該怎樣檢驗嗎
∴樓地面驗收應檢驗:1)面層與基層必須粘結牢固,不空鼓;2)衛生間、陽臺、盥洗間地面不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;3)木樓地面應平整牢固。
5、泰然房地產開發公司交付給某物業管理公司二期精裝修商品住宅樓,公司經理安排物業管理員小魯去接管驗收新交付二期工程的裝修質量,你知道他應該注意哪些方面嗎
∴裝修應注意的方面:1)門窗安裝平正牢固,開關靈活,縫隙嚴密;2)進戶門不得使用膠合板制作,門鎖應安裝牢固;3)木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密;4)抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡;5)飾面磚應表面潔凈,粘貼牢固,無缺棱掉角;6)油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮。
6、水、衛、消防常常給物業管理公司日后管理工作帶來許多麻煩,要確保物業正常使用功能,為日后管理創造條件,在物業接管驗收時應該做好水、衛、消防接管驗收工作。你知道該怎樣做嗎
∴水、衛、消防接管驗收工作應該:1)管道應安裝牢固,控制部件啟閉靈活,無滴漏。2)高位水箱進水管與水箱檢驗口的設置應便于檢修。3)衛生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過8m,不應使用陶瓷管、塑料管。排水必須流暢;4)衛生器具質量良好,接口不得滲漏;5)水泵安裝應平穩;6)消防設施必須符合防火規范,并且有消防部門檢驗合格簽證。
7、某住宅小區剛剛開始辦理入住手續,物業管理公司經理安排老張負責建立業主檔案,你能告訴他怎樣建立嗎
∴建立業主檔案:業主的姓名、家庭成員情況、工作單位,平時聯系的電話或地址,收繳管理費的情況,物業的使用或維修養護情況等。
8、你知道物業委托管理階段信息的檔案應收集哪些資料
∴委托管理階段檔案應收集的資料:1)委托管理招標文件;2)物業管理投標文件;3)物業委托管理使同。
9、 某物業管理公司接管了一項服裝城商業場所物業管理工作,目前正處于招商階段,經理讓你把招商階段信息資料收集一下,存入檔案室,你知道收集哪些資料嗎
∴招商階段信息資料收集:1)招租物業的平面圖紙;2)招租許可證及委托書;3)租金及管理費策算書;4)租賃合同;5)廣告策劃資料。
10、用戶入戶信息資料對物業管理公司日后管理工作有很重要的參考作用,你知道用戶入戶信息檔案資料的主要內容嗎
∴用戶入戶信息檔案資料:1)入戶通知書、入戶須知;2)公共契約;3)用戶資料;4)業主委員會章程;5)用戶手冊;6)用戶進戶驗收表和交費單。
11、物業檔案資料管理員小李剛剛接管檔案管理工作不久,經理要她銷毀原有過期的檔案資料,她一時無從下手,你能幫助她做好檔案銷毀工作嗎
∴檔案的銷毀:根據文檔的保存期限和性質,定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀防止檔案的堆積和混淆。經主管領導批準可銷毀,同時建立清單備查。
12、住戶手冊屬于物業管理常用規章制度的一種,經理讓新來的大學生小楊起草住戶手冊,他不知道該寫哪些內容,請你告訴他住戶手冊應包括的具體內容。
∴住戶手冊包括的內容:1)居住區域概況;2)物業管理區域機構;3)業主(住戶)須知;4)物業管理區域的管理規定;5)綜合服務。
13、物業管理員小楊正在起草住戶
手冊,當寫到物業區域管理機構時只寫了物業公司的介紹,請您幫他把內容補充完整。
∴物業區域管理機構內容:1)物業管理公司介紹;2)物業管理的具體工作職責;3)業主委員會的權利及作用;4)居民委員會的工作范圍。
14、物業管理費用構成大致可分為兩大類,你知道是哪兩類嗎
∴物業管理費用的構成:物業管理費用的構成分為兩大類:一類是管理費用,用自有費用支出。另一類是公用設施及公用資源費用的支出,物業管理企業向物業產權人或物業使用人代繳、代交。
15、新來的會計員小陳把收益性物業管理中的收入列入保證金和準備金,你認為這樣做對嗎你能告訴他物業管理及服務人員的工資和福利都包括哪些明細科目
∴不對,收益性物業管理中的收入包括租金收入和其他經營性收入(不含保證金和準備金)。人工費包括:工資、補貼、勞保福利、保險費、統籌費和公積金。
16、收益性物業管理中公共設施設備日常運行、維修及保養費,該項費用在物業經營費用中占較大比例,你知道具體分哪幾項嗎
∴公共設施設備日常運行、維修及保養費主要包括:1)維修與保養費;2)室內裝修費;3)生活用水和污水排放費;4)能源費;5)康樂設施費;6)雜項費。
17、保險費項目只包括物業本身的保險,人工醫療保險和失業保險在人員費用中支出,你能列出收益性物業保險項目具體類型嗎
∴保險項目的類型:1)火險;2)火險附加險;3)全損險;4)鍋爐保險;5)財產損毀責任保險;6)租金損失保險。
18、對收益性物業房產稅如何征繳,你知道具體規定嗎
∴房產稅征收:對收益性物業來說,業主應繳納房產稅。我國城市房產稅的征收分為租金征收和按房產原值征收兩種情況,按年計征,分期繳納。確定該項費用的預算以月為基礎,每月留出來房產稅供需要繳納該稅項時使用。
19、新來的物業管理員小宋對“固定費用隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成反比變動”這句話不十分理解,請你向他解釋清楚。
∴固定費用其總額并不隨所管物業的數量增減而增減。就單位建筑面積所分攤的費用來看,則隨著物業管理企業所接管物業數量的變動成反比變動,即所接管物業的數量增加,每平方米建筑面積分攤的費用就隨之減少。因此,物業管理企業多接管一些物業,相對就可降低日常管理費收費標準。
20、地基屬于隱蔽工程,發現問題采取補救措施都很困難,因此,平時要足夠重視,要做好養護工作,你知道注意哪些方面嗎
∴地基基礎的養護應注意:1)堅決杜絕不合理荷載的產生;2)防止地基浸水;3)保證勒腳完好無損;4)防止地基凍害。
21、樓地面工程常見的材料多種多樣,要針對材料特性做好相應的養護工作,請你告訴工程部新來的小王應注意哪些方面
∴樓地面工程的養護:1)保證經常用水房間的有效防水;2)避免室內受潮與蟲害;3)加強對二次裝修的科學管理;4)控制與消除裝飾材料的副作用。
22、門窗是保證房屋使用正常、通風良好的重要途徑。你知道門窗工程的養護應重點注意哪幾個方面嗎
第11篇 物業管理委任合同契約書
物業管理委任契約書
立契約書人：
委托人：_____(以下簡稱甲方)
受任人：_____(以下簡稱乙方)
茲因甲方為興建_____大廈發展商，據大廈公共契約規定為大廈管理經營者，有權處理大廈之管理事務。現協議委任乙方為甲方之物業管理公司，負責在大廈落成前提供物業管理顧問服務，并于大廈落成后賦予管理該大廈之權利、職務及義務，雙方議定條款如下：
第一條 物業名稱。
現名_____大廈，或日后該物業名稱獲準變更時的新名稱。
第二條 物業地址。
_____________________________。
第三條 服務范圍。
服務范圍如附件內容(略)所載。
第四條 聘約期限。
1.前期物業管理顧問服務由簽約日開始生效，至大廈落成并交付使用日止。
2.物業管理服務由交付使用日開始，為期_____年;屆時如雙方同意，本契約可以續約，但應當提前3個月由甲、乙雙方重新簽署新契約規定之。
第五條 物業管理收費及物業設備的維護、管理、維修、更換等。
1.乙方管理大廈收取之管理費用由乙方運作，其盈余部分為乙方應得之合理利潤，甲方不參與分成。
2.甲、乙雙方在物業管理移交手續完成時，就乙方接管的物業及設備、設施的狀況，根據北京市各單項設備維護、維修收費標準，結合乙方管理水平、制定收費標準，并確定相應的預算管理制度。
3.為保證大型設施、設備如電梯、保安警視系統，電訊系統，消防系統、污水管網、自來水熱水管網等的設備使用或更新，乙方應設立大、中修理及更新基金，基金標準及設備的更新改造費用由乙方測算，提出報告，經甲方核準后，由乙方執行。
第六條 設施、設備、圖紙的移交。
1.甲方應將該物業所涉及的設施、設備和建筑物圖紙完整地移交給乙方，甲、乙雙方的圖紙移交應由雙方委派專業技術人員辦理，移交圖紙逐項驗收，驗收范圍內的設施、設備、建筑物及其附著物為乙方管理范圍。未經移交或移交不清、解釋劃定不明的設施、設備、建筑物及其附著物管理失當或造成損失乙方不負責任。
2.圖紙移交或驗收應以書面方式進行，由技術人員逐項記錄，雙方簽字、蓋章確認。
3.移交項目的文件記錄應由雙方分別歸檔保存以備查核。
第七條 物業管理公約。
1.甲方授權乙方制定物業管理公約與物業管理有關的一切規章制度，并由乙方具體執行。甲方及大廈的租戶或有獨立完整產權的業主應嚴格遵守該等公約或規章制度的規定，在甲方、租戶、業主遵守該等文件的情況，出現的管理失當由乙方負責。若因甲方租戶、業主違反該等文件規定而造成的物業管理失當或造成損失，應由相應責任人負責。
2.甲方授權乙方有足夠的權力制定應急措施或臨時規定，為有效管理該物業而制定的該等規定，甲方或甲方協助租戶、業主要嚴格遵守之。
第八條 協商及舉報投訴。
1.為管理該物業而發生的重大事項，甲、乙雙方應通過協商解決。
2.乙方自愿接收甲方監督，因乙方管理不當，租戶、業主及甲方有權投訴，乙方應立即采取措施予以糾正。
第九條 管理機構。
1.乙方在接管該物業后，于_____天內完成管理機構的設置及崗位負責制度，乙方管理組織機構的設置方案及崗位負責制度及相應聯絡方式應報告甲方，以便甲方使用、監督。
2.甲方應向乙方提供必要的辦公用房，_____。
第十條 財務管理。
1.乙方根據前述規定和《管理維修公約》而確定的收費項目、收費標準及收費，乙方應建立完善的財務管理制度。妥善使用各項費用。
2.乙方的年度財務預、決算方案應報甲方備案，乙方根據物價上漲指數及管理標準和各項調價因素而需調整管理費收費標準時，應與甲方協商核準后實施。
3.所有原始單據、憑證、帳本、報表記錄由乙方妥善保管。
第十一條 物業管理年終獎勵金。
因乙方的有效管理，甲方在每年年終給予適當獎勵，獎勵標準由甲、乙雙方另行協商。
第十二條 稅費。
政府對該物業征收各項稅費為甲方應納稅費，由甲方負擔。乙方作為正常營業企業的應納稅費由乙方自行負擔。
第十三條 違約。
1.甲方或甲方承租人違反本協議及該物業管理文件的規定屬違約，若因甲方或甲方承租人違約而造成該物業管理失當或乙方的損失，甲方或相應責任人應予賠償，賠償以實際損失額為限。甲方或甲方承租人因違反管理公約等文件，構成的違約行為，責任方還應按該等文件規定向乙方交納違約金。
2.若因乙方管理不當、疏于管理而造成甲方的物業的損失，乙方應負責修復。若因代表_____分之_____以上物業所有權的業主聯名投訴或聯名提議要求撤換乙方，乙方自愿終止本合同，將物業完整地移交甲方。
第十四條 所有權轉移。
甲方所有權轉讓不影響本合同執行，甲方的受讓方應無條件繼續執行本合同。
第十五條 終止。
1.甲、乙雙方認為終止本合同符合雙方最大利益，可以終止本合同。
2.因代表_____分之_____以上物業所有權的業主聯名提議更換物業管理公司，本合同終止。
3.甲、乙雙方因其中一方違約，造成本合同無法執行，本合同終止。或因甲方違反本協議，或因甲方原因而導致乙方無法管理，甲方應同意與乙方終止本協議。
第十六條 爭議。
因本合同而引致一切爭議，應協商解決;協商解決不成的，可以提起訴訟。
第十七條 保險。
關于物業的各項保險由甲方自行投保。
第十八條 其他。
1.一切本協議、本協議所列附件及正式合同的補充、修改，均以書面方式進行，該附件、補充、修改都是本協議不可分割的附件，具有同等法律效力。
2.本協議一式四份，甲乙雙方各兩份，自雙方簽署之日起生效。
甲方：_____ 乙方：_____
法人代表：_____ 法人代表：_____
___年___月___日
第12篇 物業管理費用收取管理程序
公司程序文件版號:a
修改號:0
ej-qp4.13物業管理費用的收取管理程序 頁碼:1/4
1.目的:
為規范物業管理服務收費行為,確保公司的經濟收入,促進公司事業的運作、發展。
2.適用范圍:
適用于公司經營管理部對住戶收取費用的工作。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.9章
3.2 iso9002標準第4.9章
4.職責:
4.1經營管理部主任負責年物業管理費用收取的計劃工作和月收費情況的檢查工作。
4.2收費員負責年度、日常物業管理費用的收取。
4.3物業管理員負責年度、日常物業管理費用收取的統計報表工作。
5.工作程序:
5.1計劃工作:
5.1.1經營管理部主任每年年初根據物業管理委員會通過的收費標準和政府的各類收費標準制定《物業管理服務費收費計劃》,并報副總經理審核。
5.1.2物業管理員檢查收費員各項收費項目表格、報表是否齊全。
5.1.3物業管理員協助綜合辦公室檢查微機內收費系統數據:住戶的姓名、樓房號、面積等是否反映現實居住情況,由綜合辦公室打印出收費表。
5.2費用的收取:
5.2.1物業管理委托服務費:
5.2.1.1此項費用收費期為每年底和次年初,收費員在大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼收費通知。
5.2.1.2住戶交納費用時,收費員向住戶出示《物業管理委托服務收費表》,住戶確認無誤后,由住戶在表上簽字,同時請住戶交納費用,收費員開出票據,在收費過程中執行服務規范用語。
5.2.1.3收費完畢,收費員填寫《物業管理委托服務收費臺帳》,作復寫收據,將錢或支票交與財務部。
5.2.1.4完成上述程序后,收費員將程序中涉及的文件移交物業管理員,物業管理員審核后歸檔。
5.2.2“五費”的收取:
5.2.2.1“五費”是指冷水費、熱水費、燃氣費、電費、電話費。收費員每月或每兩月向住戶收取。
5.2.2.2收費員接到市政部門送來的水、電、氣費交納通知單后,將費用、表數分別填寫到《五費統收(單元)記錄》表上。
5.2.2.3收單后第二天開始,物業管理員下戶查表,準確記錄各表示數,將數據計入《五費統收(分戶)記錄》。
5.2.2.4收單后第四天,收費員在小區大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼交費通知。
5.2.2.5住戶交費時,收費員向住戶出示《五費統收(分戶)記錄》,住戶確認后,向住戶收取費用,并開據收據。過程中實行服務規范用語。
5.2.2.6收費后收費員將錢和支票填寫復寫收據后交與財務部。
5.2.3車輛的收費:
5.2.3.1每年不定期向車主收取車輛有關費用,收費員嚴格按照《車輛通行停放收費規定》收費。
5.2.3.2當車主通行證、停車證即將到期時,保安服務部車輛管理員應通知車主交費。
5.2.3.3車主到保安服務部交費時,保安服務部記清車主姓名、住址、車牌號,將收取的費用及時交給經營管理部收費員。
5.2.3.4收費員核準后,填寫收據,錢或支票交與財務部。
5.2.4有償服務收費:
5.2.4.1住戶申請有償服務時,物業管理員如實填寫《有償服務派工單》,并轉交有關部門執行。
5.2.4.2工作人員完工后,將派工單由住戶簽完字后交回收費員,由收費員通知住戶交費,并填寫《有償服務收費臺帳》。
5.3收費標準調整:
5.3.1收費員應嚴格按照各項收費標準收費,不收無標準的費、不收無批示的費。
5.3.2當政府對某項收費標準調整時,經營管理部主任將政府的文件和本小區調整的范圍上報公司審批,無需物業管理委員會批準,若公司對內部自定的收費標準調整時,應上報公司審批后,經物業管理委員會通過后才能執行。
5.3.3審批和通過后的標準,經營管理部主任組織管理員、收費員學習調整收費的文件和本小區實行新收費標準的測算方法,以便工作人員向住戶解釋。
5.3.4收費員及時將調整費用的通知在宣欄中通告住戶,物業管理員將審批文件的復印件給綜合辦公室保存。
5.3.5在質量體系運行前已執行的收費標準,在質量體系運行中未作調整的不執行本章程序。
5.4收費報表的制定:
5.4.1收費員根據各項收費記錄表,將各項費用匯總,每月最后一個工
作日填寫月《物業管理服務費匯總表》,每年十二月最后一個工作日填寫年度《物業管理服務費匯總表》。
5.4.2上述報表需收費員填寫,物業管理員核準,經營管理部主任
審核。
5.5催繳費用:
5.5.1住戶逾期未交納物業管理服務各項費用,由收費員發出《費用催繳通知單》,限期交付。
5.5.2《費用收繳通知單》發出后,過期不交又無正當理由的,物業管理員和收費員應登門征徇住戶意見,做其工作直到住戶交費為止。
6、支持性文件與質量記錄:
6.1《物業管理服務費收費計劃》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交費通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物業管理委托服務收費表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物業管理委托服務費臺帳》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五費統收(分戶)記錄》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五費統收(單元)記錄》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物業管理服務費匯總表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五費統收臺帳》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《費用催繳通知單》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有償服務派工單》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有償服務費臺帳》ej-qr-qp4.13-11
6.12《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《費用調整的請示》無固定格式
6.14《車輛通行、停放收費規定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物業管理服務規范行為》ej-wi-qp8.1-01
